第一章 W0|?R6|
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二手房屋交易各方的详细介绍(包括陷阱和漏洞) ]!QeJ'BLM
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从昆山二手房屋交易的现状说起---- @`{UiTNX`
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说现状之前,先介绍一下二手房屋交易各方的情况: =
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二手房屋交易参与方主体如下: LQe<mZ<
购房者,也称买家, C`ok{SNtUy
售房者,也称卖家, R[z6 c)
居间人,也称房产中介、或房产经纪人 Jad'8}0J
银行, 提供银行贷款、全款买房除外 +W}f0@#)<
房产交易中心,过户、缴纳各种税赋、办理不动产证 & 3gni4@@
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一、购房者:
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1. 购房者定义: _LK(j;6K}
刚需,二套,三套,昆山户籍最多限购三套房 ~_q\?pw<$L
购房者定义中,刚需应该是最多的,也是最迫切买房的,二套,三套依次递减, C1_NGOvT
如果按照购房款的肥瘦来区分,刚需有比较多的购房款,因为是第一次购房,准备了比较充足的首付款,比较肥了,当然,也有些是按照30%准备的。 Vj_
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如果按照购房的经验来区分,刚需是最少或无任何经验,二套,三套依次递增, )wC>Hq[mhW
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刚需只要踏进了房产中介的门店,其实已经是房产中介的猎物了, OG.`\G|
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猎物又肥又单纯,又迫切购房,房产中介的最爱了,大餐送上门来,自然笑纳,当然是笑脸相迎客,这个内心的喜啊,不胜言表啊,真是天上掉下了人民币了。 Wrlmo'31
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二套、三套的买家的有些购房经验,但是比起职业化、阅人无数的房产中介来,还是小巫见大巫了。 J&5|'yVX
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其实,悲剧已经产生了,肥美的猎物遇到的是枪法精准的猎人,一打一个准,结果不言而语. CyE.q^Wm
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(正规房产中介除外) vUW !
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2. 购房者资质问题, 4CDmq[AVS[
这个主要是涉及到银行贷款,当然,你是全款就不存在问题了。 7>.^GD
这个资质不是购房资质,而是购房者的债务问题,这个也是需要重点考察的, sbRg=k&Ns
如果购房者负债比较严重,违约比较多,征信很差,收入低或没有收入,即便是有购房资质,也是很难从银行那边申请到贷款买房了。 Yd@9P2C
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很多没有责任的房产中介,根本就没有考虑到这一点,完全不顾购房者有没有资质购房,为了促成成交,获取居间费,或者违约金,更大的谋取购房者的首付款,而行骗购房者,说没有问题,我们可以跟你包装,有些购房者在于迫切购房的需求,也就同意了,这就为房产骗子中介提供了利润空间。 }MoCUN)I
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购房者是否真实存在? k&Sg`'LG8
这个问题,好像是多余的? 没有购房者,怎么买房?房产中介图什么,后面会讲到。 %K zURv
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绝不是废话一句。 1vobfZ-w9
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3. 购房者的购房款, ALFw[1X
购房者的购房款分一下几类: fx*Swv%r
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定金, ?)9 6YX'
在房产中介签订居间合同的时候,需要把定金转账给售房者,一般讲是这样的,但是有些房产中介是把定金转账到房产中介的账号,再转到卖家的账号,还有定金的多少,一般是2万,有些房产中介会诱导买家缴纳更多的定金,3万,5万不等,理由是说定金越多,让卖家承担更多的违约金,但是购房者也同样需要承担相同多的违约金,这里买家需要注意了,如果你违约,你支付了5万元定金,卖家是不退定金的,或房产中介吞了你的定金,你就是损失了5万元定金了,定金这块风险非常大。 w ^r*qi"
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首付款, k|w6&k3
首付款是一笔巨款,如果购房者乱转账,有可能会损失掉首付款,当然,正规的房产中介一般不会,如果你遇到黑中介,就危险了。 PoC2
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有些没有经验,防范意识差,急于购房的买家,经不起中介的敲打,软磨硬泡,把首付款转账给中介,让中介去对接卖家,办理房屋交易,最后导致首付款收不回来了,造成巨大的经济损失。 k(s3~S2h
首付款转账正确的做法是转账到银行指定账户冻结起来,或转到到相关第三方资管平台,但是很多买家不知道这样转账安全,或者中介忽悠买家把首付款转到中介账户,或卖家账户,如果中介或卖家卷款跑路,后果可想而知。 JAgec` T%
另外,防止首付款即房价总款,这个下面会讲到。 ==$Ox6.
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总之,首付款隐藏着巨大的经济风险,购房者须慎之又慎。 &v