第一章 ~IS3i'bh
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二手房屋交易各方的详细介绍(包括陷阱和漏洞) F(;95TB
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从昆山二手房屋交易的现状说起---- ^T_2s
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说现状之前,先介绍一下二手房屋交易各方的情况: xf4`+[
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二手房屋交易参与方主体如下: q":0\ar&QT
购房者,也称买家, }!1pA5x$
售房者,也称卖家, Na>?1F"KHk
居间人,也称房产中介、或房产经纪人 B+n(K+
银行, 提供银行贷款、全款买房除外 :=2l1Y[-G
房产交易中心,过户、缴纳各种税赋、办理不动产证 . *c%A^>
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一、购房者: `t Zw(Z=h
1. 购房者定义: }Oe9Zq
刚需,二套,三套,昆山户籍最多限购三套房 tRmH6
购房者定义中,刚需应该是最多的,也是最迫切买房的,二套,三套依次递减, ^<v]x;
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如果按照购房款的肥瘦来区分,刚需有比较多的购房款,因为是第一次购房,准备了比较充足的首付款,比较肥了,当然,也有些是按照30%准备的。
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如果按照购房的经验来区分,刚需是最少或无任何经验,二套,三套依次递增, V"W)u#4,
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刚需只要踏进了房产中介的门店,其实已经是房产中介的猎物了, MzCZj
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猎物又肥又单纯,又迫切购房,房产中介的最爱了,大餐送上门来,自然笑纳,当然是笑脸相迎客,这个内心的喜啊,不胜言表啊,真是天上掉下了人民币了。 .Eg[[K_iD
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二套、三套的买家的有些购房经验,但是比起职业化、阅人无数的房产中介来,还是小巫见大巫了。
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其实,悲剧已经产生了,肥美的猎物遇到的是枪法精准的猎人,一打一个准,结果不言而语.
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(正规房产中介除外) &?#!%Ds
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2. 购房者资质问题, p'YNj3&u
这个主要是涉及到银行贷款,当然,你是全款就不存在问题了。 z]0UW\S/
这个资质不是购房资质,而是购房者的债务问题,这个也是需要重点考察的, Q2RO&dL
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如果购房者负债比较严重,违约比较多,征信很差,收入低或没有收入,即便是有购房资质,也是很难从银行那边申请到贷款买房了。 =J827c{.
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很多没有责任的房产中介,根本就没有考虑到这一点,完全不顾购房者有没有资质购房,为了促成成交,获取居间费,或者违约金,更大的谋取购房者的首付款,而行骗购房者,说没有问题,我们可以跟你包装,有些购房者在于迫切购房的需求,也就同意了,这就为房产骗子中介提供了利润空间。
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购房者是否真实存在? Z*M-PaU}
这个问题,好像是多余的? 没有购房者,怎么买房?房产中介图什么,后面会讲到。 sI#r3:?i
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绝不是废话一句。 I+FQ2\J*H
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3. 购房者的购房款, v@;!fBUt
购房者的购房款分一下几类: 707-iLkt.1
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定金, ZY{zFg9
在房产中介签订居间合同的时候,需要把定金转账给售房者,一般讲是这样的,但是有些房产中介是把定金转账到房产中介的账号,再转到卖家的账号,还有定金的多少,一般是2万,有些房产中介会诱导买家缴纳更多的定金,3万,5万不等,理由是说定金越多,让卖家承担更多的违约金,但是购房者也同样需要承担相同多的违约金,这里买家需要注意了,如果你违约,你支付了5万元定金,卖家是不退定金的,或房产中介吞了你的定金,你就是损失了5万元定金了,定金这块风险非常大。 ^laf!kIP
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首付款, _do
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首付款是一笔巨款,如果购房者乱转账,有可能会损失掉首付款,当然,正规的房产中介一般不会,如果你遇到黑中介,就危险了。 <s(<ax30
有些没有经验,防范意识差,急于购房的买家,经不起中介的敲打,软磨硬泡,把首付款转账给中介,让中介去对接卖家,办理房屋交易,最后导致首付款收不回来了,造成巨大的经济损失。 ,]8$QFf
首付款转账正确的做法是转账到银行指定账户冻结起来,或转到到相关第三方资管平台,但是很多买家不知道这样转账安全,或者中介忽悠买家把首付款转到中介账户,或卖家账户,如果中介或卖家卷款跑路,后果可想而知。 h0n,WU/Kw
另外,防止首付款即房价总款,这个下面会讲到。 )Qixde>]p
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总之,首付款隐藏着巨大的经济风险,购房者须慎之又慎。 E|5lm
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中介佣金, 4xnM7t\
一般是总房款的1%-3%之间协商,但是就有些中介不这么干,嫌钱少,交易快完成了,临时增加加急服务费,想方设法让买家出钱。你要多赚钱,也可以理解,但是不能这样赚钱,你可以增加一些增值服务,让买家切实享受到了这种服务,买家也是乐意付费的,不要以损害买家的利益来增加自己的收入。 4Q5c'
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贷款手续费, mZb[Fi
这个贷款手续费,银行规定是不收取的,但是如果购房者的征信只是稍稍差 t*cVDA&K