新房次新房止跌回升，二手房初步止跌回稳，大家新年快乐。 [复制链接]

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房版里很多都不是好鸟，想进来学习一下，却看到互相撕咬，对立方互相谴责对方是小西装所各自发表的观点明显带有自身利益，读者一定要注意辨别。 - dt<w;>W  
没有人是神仙，是的话二年前买黄金白银呀，同样管理方也是草台班子，如果房价上涨有土地财政自身利益因素，那么去年管理调控就是完全失败。 |qsY0zx  
我也不是神仙，我无法预测未来房价是上涨、暴涨还是下跌。 >zAI#N4  
我就依据一些已经既定的蛛丝马迹归纳总结给大家，希望平息争论，尊重现实。 k|T0Bly3P  
中国地大物博，讨论全国没有意义，与昆山相关的比较也就是上海、杭州、苏州，拿其它城市根本不能说明任何问题。 kXbd R  
另外特别注意文旅地产等一些度假房、海景房等是时代畸形产物，也不值得讨论。 7%4@*  
其实，我老家郑州包括相关很多这样的城市例如贵阳、昆明或者地级市湛江、阳江等，从2021年开始就受到许皮带的影响，到2023年二年内平均下跌40%。 Y_<(~eN`  
本轮一线城市及苏杭等强经济城市是从2023年5～6月开始下跌，差不多一年多后，平均跌幅30%，但是相当一部分这些城市刚需房跌幅超过40%，迫使国家2024年9月底推出止跌回稳政策。 
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实际上，2024年金融政策最猛，当年累计降息60个基点，已经差不多运用至极限，所以也就能够理解为什么去年只降10个基点。 T3 k#6N.  
中国历史上降息最猛的是2008年世界金融危机，当年利率从7.56%降至5.94%,降了162个基点，但是考虑到这次存量房大幅度下调利率及当下低基数（4.2%降至3,6%),实际上2024年这波降息比例已经超过2008年金融危机期间幅度。 mF !=H%  
2023年到2024年止跌回稳政策推出前，我老家等一系列三四线城市倒稳住了，基本上没有很大的波动。 >qI|g={M  
止跌回稳政策推出后，初步稳住了房价，但是从去年5月开始一二线城市开始大幅度下跌，至年底半年左右时间平均下跌40%，很多房子一步到位下跌50%，甚至60%，结果象我们老家这样的城市又被动被拉下30%。 I3V>VLv  
综上所述： %S<( z5  
全国房价相比2021年平均下跌60%。 DY%#E9  
什么原因，收入减少，出生率下降、人口流入减少？ TID0x/j"K5  
关联不大，苏州昆山深圳作为外贸大城市，确实受到国际市场影响，但是这波上海北京杭州跌幅比苏州昆山深圳大。 }ZWeb
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那究竟什么原因造成去年5月半年里大幅度下跌，中国2～4年内走完日本20年的路？ o(@F37r{?  
晚饭后我简单说明一下并且对未来可能出现的市场走势凭我的认知能力（本人毕业于华东师范大学，才疏学浅）进行概率分析，对大家不构成任何建议，你觉得有道理就点个赞，你觉得没有道理就当作空气，我不参与任何对立方讨论，不回答任何问题，对撕咬的一概不予理睬。 l?%U*~*  

先说一下当下情况，直接了当，就拿大家最熟悉所在城市昆山。 @E}
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现在是昆山新房明显比去年年底上涨，基本上在售新盘璀璨、锦鸣、尚云赋都比去年底回收折扣，上涨2～30万一套。 %?f:"  
接下来什么趋势，大概率上涨，因为新房库存越来越少，去年拍地大幅减少，可供房源也大幅度减少。这在全国都是普遍现象，特别是昆山，其措施更猛，新房卖不掉国企直接动用国家债券资金收购，江南未来和花忆江南已经实施。甚至推迟入市，四代住宅同进君麓就是个典型例子，而且，据了解去年最优质地块森林公园东今年不会入市。 =$8@JF'  
关键今年新房转变成二手房，由于人才房票限制注定没有抛盘。 [S]!+YBK  
二手次新房，也是大概率上涨，特别是近3年的次新房，已经与前面的次新房有代差，与新房差不多。 d=Do@) m|  
以3个次新房璀璨、鹿鸣府、润樾庭为例，这三个盘有较多的投资客，去年下半年个别投资客资金紧张短暂大幅度降价出售，仅仅二个月已经基本上稳定，价格也上涨10%～15%，由于此类房子与前面代差，备受青睐。我个人认为大概率上涨至发行价问题不大，毕竟这些盘当时就是限价的，价格相对合理，但是润樾庭由于地段偏远投资客更多，可能需要的时间更长一些。 HqdJdWl#"  
二手房，问题很复杂 wz+5 8(  
全国包括昆山有大量的动迁基地、动迁安置房，国家实行15年的7090政策，大量这样的刚需房子，与国家当下建好房子政策相悖……。 d_
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大家现在搞明白了吗？ t;!]z-Y>  
去年5月大幅下跌，是因为全国性前期产生最大的泡沫区域必须戳破，也以昆山说明 h)_Gxe "x  
昆山2019年开始上涨，涨幅最大区域哪里？城西，各路资金涌入城西放弃其它区域，江南镜秀从18000涨到55000，3倍多，而其它区域此段时间涨幅不超过30%，城东城南花桥四大金刚小区，平均涨幅才10%。 dPx<Dz;  
上海不也是这样？远郊的远郊紫竹学区房二个月从4万涨到12万，仅仅成交2套房子。 ?Y{^un  
城西真的这么好了？真的远远超过昆山其它区域价值？ 8},<e>q  
显然不是，大家可以明显看到，去年下半年昆山下跌幅度最大的就是城西跌幅超过其它区域2倍，必须与其它区域保持平衡。 T;4`wB8@  
由于城西的大幅度下跌，正如上面所言，其它区域因为实施15年的7090政策，堆积了大量这样的刚需房，受到城西恐慌性抛盘影响，价格被进一步拉低，由于此类房子数量实在太多，产生踩踏效应。 kz0=GKic  
最倒霉的是此片区域的改善房，由于房源不多，但也没人此时敢买，极个别急用钱的被买家一步到位还价4～50%，但成交量极度稀少，大概有80多个小区去年下半年零成交，可见买卖双方博弈巨大。 }{8Fo4/  
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去年下半年踩踏效应在全国范围内基本上都是这种情况。 -k&{nD|  
这是我对去年下半年二手房暴跌的认识，也许还不全面，市场就是这样，要疯就疯过头。 YvruK:I  
江南镜秀1020套房子，超过5万以上成交的不足20套，不到2%，仅一套洋房超过6万成交。 `OP>(bU0  
同进君望也只是一套超过6万成交。 d>, V  
结果整个昆山被炒作成城西6万的价格，城西真的那时普遍是6万吗？现在回过头来不觉得荒唐？ l
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都是被刻意放大或者扩大化了。 #jZ@l3  
同样现在的下跌也是被放大和扩大化了。因为某些改善型二手房，房东各种原因急用钱低价抛售，有人想再买一套加价50万都买不到，某改善小区235万成交，第二套仅隔一个月居然290万成交。 5ttMua <G?  
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未来昆山的二手房，改善型还是有很大机会，毕竟比现在新房次新房便宜50%，完全满足相当一部分需求。 "W@XP+POAY  
但是刚需二手房，的确够呛，毕竟数量太多。 0i\',h}9  
但是，今年再下跌概率也不大，小幅上涨也是大概率事件。 8*y o7q&  
举个例子： EF=dXm/\  
城东四大金刚某刚需房，最高163万成交，去年底62万成交，下跌6成多啊。 7"q+"0G  
再下跌，小幅波动有可能，60万左右，同样上涨20%到75万，只要国家稳住信心，概率更大，甚至回升至2024年止跌回稳政策推出时的88～90万，也有相当大的概率，毕竟去年底这波下跌是恐慌性的，成交有些空。但是再要回到163万高点基本上不可能，概率极小。 ~*!u  
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这是我对今年市场的基本看法，我认为实现的可能性概率极大。 7B(bH8  
当然，也有人认为要继续下跌，排除利益和情绪化因素，告诉大家真实的事件。 `4%;qLxngP  
上世纪末海南房地产泡沫破裂，海南发展银行倒闭，存款好解决，都是海南当地人，可是其向全国发现60亿债券1998年到期，60亿当时不是小数目哦！ 5_)@B]~nM  
结果到期兑付不了，差点引发全国性金融危机和社会群体事件，最终国家指定中国工商银行接受这批债务，足额兑付，到2003年才全部解决。 3eTrtCe$  
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年初六祝大家六六大顺，新的一年互相多一份包容、理解、和谐，少一点戾气l

支持楼主理性的声音，新年快乐

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