[网友爆料]昆山新华舍个别车主恶意停别人租赁的固定车位，这种行为违法吗？ [复制链接]

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小区闹车位，部分车主恶意停车，这种行为违法吗？

1. 案情简介
上海市闵行区洱海路某小区业主杨某，自2008年入住该小区后，即向当时的小区物业管理公司上海某某物业管理有限公司租赁获得该小区地面某号固定车位，并连续缴纳该车位的停车费至今。但该固定车位长期被业主乔某占用，导致杨某只能经常将车辆停在其他空余车位上。2014年10月以来，小区车位越来越紧张，杨某遂将车辆停回某号固定车位，但乔某却告诫其不要再使用该固定车位，并强行用自行车将车位占用。2015年1月15日，杨某就车位侵占纠纷向上海市公安局闵行分局某派出所报案。双方就车位使用问题协商未能达成一致，后诉至上海市闵行区人民法院。
2. 法院观点
本案中某号车位系由涉案小区的业主委员会委托物业公司代为管理，杨某向物业公司支付该固定车位停车费的行为与物业公司形成事实上的车位租赁关系，其作为车位的承租方，享有对车位占有、使用的正当权利。乔某将自身车辆停放在车位上的客观事实，不能成为其对该车位享有权利的当然理由。法院结合双方实际租赁情况，根据小区物业的管理规定及车位管理惯例予以衡量，判决乔某立即停止占用该固定车位，将该车位立即返还杨某。

3. 律师分析
一、 业主大会在管理规约中约定设置固定停车位的，该约定合法有效；管理规约未明确约定但因历史原因已经形成事实租赁关系的，该关系受法律保护；业主大会、业委会应当科学制定停车位管理制度，并规范管理制度的实施。
《物权法》第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”由此可以看出，停车位通常分为两种情况，一种是属于通过出售、出租、附赠等方式明确划分权属的停车位，这种多以地下车库的停车位为例；另外一种属于在地面上占用道路或者其他场地的车位，这种车位属于业主共有。通常情况下，第一种的车位很少出现纠纷，而第二种地面车位的使用过程中，却经常引发矛盾。有些小区通常会将地面停车位划分为固定停车位和临时停车位，固定停车位即由固定车主、固定车辆使用的停车位，业主一般通过租赁的方式获得特定车位的排他使用权，包括其他车位承租人在内的小区业主及外来车辆均不得任意停放。而固定车位在使用的过程中常常成为引发矛盾的焦点：一些业主的固定车位经常被他人抢占甚至是强占，而另一些业主则提出，车位既然是全体业主共有的，那么设立固定车位合理吗？根据《物权法》第七十六条规定，业主有权制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约以及决定有关共有和公共管理权的重大事项。地面停车位属于业主共有，对其使用和日常管理制度的制定属于有关共有和公共管理权的重大事项。因此制定停车位的管理制度属于业主大会的职责范围内的事项，符合《物权法》第七十六条的规定。至于具体是否设立固定车位，则要具体依据业主大会的表决结果，如业主规约中明确约定可以设立固定车位的，且该内容是小区全体业主投票表决通过的，则该约定有效，业主应当遵守。被设立为固定车位的权属归全体业主共有，经物业服务企业对外出租，其租金收益由全体业主共有。
需要指出的是，对于管理规约未明确约定，但因历史原因已经形成事实租赁关系的，上述司法判例已经给出明确的答案，该租赁关系是受法律保护的，他人不得侵犯。现实中不少业主以固定车位业主没有所有权为由“抢占”固定车位，但实际上固定车位业主基于事实租赁关系已经取得所有权（占有权、使用权、收益权、处分权）中部分权能，即占有、使用权能。
另外，形成上述有关决议时，要充分征求广大业主意见，并由居委会、业委会、物业服务企业共同制定实施规划方案，制定合理的车位收费管理制度。在通过决议后，坚持信息公开公示的原则，将固定停车位的具体安排通过有效的方式告知广大业主，使其能够知晓并遵守相关管理制度，并对小区固定车位和临时车位的具体安排有一个了解和预判，从而合理选择适合自己的停车方式。固定停车位制度形成后，业委会应当协同物业服务企业规范对车位的使用的管理。通过对停车位进行使用登记，记载停车位使用、出租、转让情况及车辆所有人信息、车牌号、车主的房屋信息、具体联系方式等，完善车位管理，公示固定车位使用情况。这样一方面能使广大业主了解固定车位情况，合理选择和安排使用的车位类型，并形成习惯按照规定使用停车位，减少纠纷；另一方面也可以在车位使用出现纠纷时提供处理的依据，有助于矛盾的化解，最大限度保障广大业主的合法权益。
二、当出现违规停放车辆、“抢占固定停车位”的情况时，物业服务企业应当及时劝阻、制止；对于长期“抢占固定停车位”、影响权利人正常使用停车位的，可以报警或依法寻求其他公力救济。物业服务企业在日常小区秩序的维护过程中，如发现违反规约或管理规定乱停机动车辆、占用他人固定停车位的，应当及时对行为人进行劝阻和制止，贴放《车辆违规停放整改告知单》，并利用小区公告栏对违规行为及当事人进行公示。小区约定设立固定车位时，出现的抢占固定停车位、强占固定停车位的现象，经有关人员劝阻、制止后仍然不按照管理制度规定停放车辆，情节恶劣，严重影响权利人正常使用固定停车位的，权利人可向公安机关报警。《治安处罚法》第二十六条规定，强拿硬要或者任意损毁、占用公私财物的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款；情节较重的，处十日以上十五日以下拘留，可以并处一千元以下罚款。小区如果约定了设立固定车位的有关管理规定，或者因历史原因已经形成事实租赁关系的，业主应当遵守管理规定、尊重事实，否则将会扰乱小区管理秩序，侵害其他业主的合法权益。抢占、强占固定车位的行为，实际上侵害了固定车位使用人对车位的排他性使用权这一财产性权益，属于占用他人财物的行为，公安机关有权对此进行干涉，采取相应的强制措施。

法律有新有旧，你看看苏州相关的规定。支持楼主维权，拿着你的合同和发票。维护正当权益。只要是按法律办事，我都支持。

根据《苏州市住宅区物业管理条例》相关规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。物业管理区域内车位、车库总数量等于或者超出物业管理区域内房屋套数的，每户业主受赠车位、车库不得超过一个。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租一个车位或者车库。

同时也可以根据《苏州市住宅区物业管理条例》的规定，通过成立业主大会和制定业主大会议事规则、管理规约的方式，约定采用抽签等公平方式出租公共、共用车位、车库或者采用先到先停等优化停车资源的方式使用公共、共用车位、车库。

来源：苏州市政府办公室    2022-05-10 09:49

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我还是坚持以前的理由，任何需要单方面改变现状的停车方案都必须经过业主大会通过

不要打马赛克，这是故意捣乱的

目前实际你们已经事实上形成了无期限租赁关系，并不需要任何书面的合同，一年交一次费用，只是缴费方式而已，就跟电费一样，2月交一次不代表供电局的供电合同是2月一签的。

如果你觉得有冲突，那肯定要纠错，要改正，那是他们不对。

那你可以行政诉讼，带上车位的相关证明、租赁合同，租赁所有人的一些所有证明，要求修改条例。
为大家主持公道！居然还有这样的事情！！！

除非卖房走人，合同主体没了，合同自然终结。如果没有发生逾期缴费，都算做合同正常履行中。全体所有不是人人所有，固定车位是全体所有，只要是业主在停就是合法的。路边的红旗路还是国家全民所有呢，他们怎么不闹腾停路边上去。

停车位不够，不让增加 坚持流动，停车位不够跟固定流动有什么关系，这明显就是找事想自己上位