今年以来，市住建局坚持力量下沉、管理下移、服务下倾，将城市管理向小区延伸、监管服务向群众家门口覆盖。其中，督促物业服务企业规范管理是小区城管员参与小区治理的重要工作内容。近日，昆山开发区某小区城管员依托进驻机制，依法妥善处置一起擅自改变物业管理用房用途案件。
在推进城市管理进小区过程中，昆山开发区某小区进驻城管员聚焦小区矛盾焦点和相关线索，结合物管会议事机制，联动开发区规建局、青阳城市管理办事处、乐群社区，把执法检查搬到小区楼栋一线，定期对物业运营规范情况开展专项联合检查。
检查中，城管员发现该小区物业服务企业在没有征得业主大会同意的前提下，擅自将小区的物业管理用房对外出租，把本该服务全体业主的配套用房用于对外经营。
经城管员深入调查、积极沟通，该企业在调查阶段能够主动配合，按要求完成整改，依据《物业管理条例》第三十七条、第六十二条，参照《江苏省住房和城乡建设系统行政处罚裁量基准》，属地综合执法部门依法对其作出警告、罚款人民币1.5万元的行政处罚。通过执法处置，督促企业树立守法意识，在社区管理中依法规范使用业主共有资产。
《物业管理条例》第三十七条明确，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
第六十二条规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
一线治理小故事背后，是城市管理进小区实效的体现。今年以来，全市累计开展专项治理494次，其中对物业领域不规范行为立案处置13起。累计发展志愿者超400名，开展志愿服务活动330次，以精细之力提升民生温度，以高效服务护航营商环境。
城管队员加入小区物管会，定期参与日常检查，现场处理举报线索、直达小区核查处置，减少层层流转，形成“发现—移送—核查—反馈”的完整监管链条，补齐小区治理末梢监管短板。
物业费标准、公共水电费分摊、公共收益收支公示等都是居民最关心的民生事。城管员扎根小区，紧盯物业公示法定责任，上门核查、现场普法，督促物业把小区公共收支晒在阳光下，从源头防范物业管理中的“糊涂账”，让业主在家门口就看得见、能监督。
坚持包容审慎执法、教育优先原则，在执法处置中，执法队员现场向物业宣讲物业管理相关法律法规，明确法律责任，既守住法律底线、压实物业主体责任，又提前化解业主和物业之间的潜在矛盾，实现执法有力度、服务有温度。
下一步
市住建局将持续深化城市管理进小区
推动更多城管力量下沉小区一线
聚焦物业管理、小区环境等
群众急难愁盼问题
梳理汇总一批
靠前服务、精准监管的典型案例
为基层治理注入更大活力
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