以案说法丨【物业行业典型案例·第11期】暴雨淹了地库车，防汛措施做了不少，物业为何还担责三成？
开栏语 自“以案说法”专栏开设以来，我们每一期用一个真实案件，为您讲清一个物业行业法律常识。今天第十一期要讨论的，是很多车主在极端天气里的真实遭遇——车辆停在地下车库，一场特大暴雨下来，被泡了。气象部门预警在先，物业也做了一系列防汛动作，可水还是灌进来了。业主说物业失职，物业说暴雨太大挡不住，这笔损失怎么算？本期来拆解不可抗力的边界。问极端天气导致地下车库车辆被淹，物业是否应承担赔偿责任？ 此类纠纷的核心在于判断物业是否尽到了合理的防汛义务，以及极端天气是否构成不可抗力。不可抗力的认定须同时满足三个条件：不可预见性、不可避免性、不可克服性。三者缺一，不能成立。 物业公司的防汛义务来源于物业服务合同约定和法律规定，内容主要包括：接到气象预警后及时通知业主、检查排水设施运行状态、清理排水口和排水通道、准备防汛物资、在险情发生时采取抽排水和通知挪车等应急措施。若物业已充分履行上述义务，仍无法阻止损害发生，可依法减轻或免除责任；若物业的防汛措施存在疏漏，未能有效管控损失，则应就未尽责部分承担相应赔偿责任。 同时，业主作为车辆所有人，对自身财产负有首要的注意和管护义务，对异常天气应保持合理警惕，及时转移车辆或采取防护措施。若业主明知预警仍不采取措施，导致损失发生或扩大，应自行承担相应责任。此外，根据《保险法》第五十七条，投保人、被保险人有减损义务，若因故意或重大过失未采取合理措施导致损失扩大，保险公司对扩大部分可拒赔。 除物业与业主两方外，此类纠纷的责任主体还可能涉及开发商和保险公司。若车库进水系因设计缺陷、施工质量问题或验收不合格所致，开发商需承担赔偿责任，此类情形通常需经专业鉴定机构对进水原因进行技术认定。车主投保车损险的，保险公司应依据保险合同约定先行赔付；2020年车险改革后，涉水险已并入车损险主险，无需单独购买。 此外，还应区分事故原因：若系台风暴雨等自然因素引发，需考察各方是否穷尽一切可采取的措施避免损害发生，已尽最大努力仍不能避免的，方可认定为不可抗力；若系水管破裂、返潮、排水故障等非不可抗力因素导致，且系因设计缺陷、施工质量、设施老化、维护失当或管理疏忽所致，则物业或开发商未履行维修养护义务的，应依据《民法典》第九百四十二条、第一千一百六十五条承担相应责任。 建议： 1.物业公司应建立极端天气应急预案，汛前定期检查排水泵、排水沟运行状态，接到预警后多渠道通知业主并留存通知记录；险情发生后及时组织抢险并记录全过程。 2.业主在暴雨预警期间应主动关注车辆停放安全，及时挪车或采取防护措施；车辆受损后第一时间拍照取证、报保险，保留维修**。 3.双方均应留存证据：物业保存防汛工作记录、通知记录、抢险照片；业主保存车辆损失照片、维修清单和气象预警信息。 以上是此类纠纷的通用裁判逻辑。本案的焦点在于：暴雨来临前，物业做了通知、查了设备、清了排水口，暴雨中也抽了水、通知了挪车——看起来做了不少。但法院为什么还是判物业承担30%？关键在于一个法律概念的判断：这场暴雨，到底算不算不可抗力？ 📌问：特大暴雨属于不可抗力吗？物业做了防汛准备，为什么还要承担部分责任？ 🔍答：不可抗力须同时具备“不可预见、不可避免、不可克服”三个条件。本案中，法院综合认定暴雨强度未超出基于预警内容所能合理预见的范围，故不可预见性不成立；物业未能有效通知车辆车主、未能及时采取更有效措施管控损失，属于可以克服而未克服的情形。物业履职存在疏漏，应就未尽责部分承担赔偿责任，但业主对自身车辆管护不周，自担主要责任。来看看下面这份判决如何拆解不可抗力的认定标准。案例回顾
📌 案件详情 某业主将新购入、尚未上牌的车辆停放在小区地下停车库。当日遭遇几十年一遇的特大暴雨，地库进水，车辆被水浸泡，造成严重损失。 业主认为：暴雨来临前，物业未充分履行通知义务；暴雨来临时，未采取有效措施阻止水流进入车库；地库排水泵未正常工作。物业未能做好全面的、有效的防范措施和抢险救灾工作，应当承担全部赔偿责任。 物业公司则认为：本次暴雨远超气象部门发布的预警等级，属于不可抗力。物业在暴雨来临前已采取了多项防汛准备工作，包括通知全体业主做好防汛预防、建议将车辆移至高处、检查排水设施运行状态、清理排水口和排水道、准备防汛物资等。暴雨过程中，物业检查了排水泵的工作情况，增设了临时抽水机，并再次通知业主挪车。但案涉车辆尚未上牌，车主也未在物业处登记联系人信息，物业无法点对点通知到个人。物业已尽到合理义务，不应担责。
⚖️ 法院判决法院审理后认为： 一、双方之间不构成保管合同关系。业主车辆驶入小区，与物业形成临时停车管理服务关系。但无证据显示物业向业主收取了具有管理服务费性质的“停车占地费”，双方之间并未形成基于保管合同而产生的法律关系。物业对车辆不负有保管义务。 二、本次暴雨不构成不可抗力。不可抗力的成立必须同时满足三个条件：不可预见性、不可避免性、不可克服性。本案中，气象部门已发布暴雨预警，故浸水事件并非不可预见；物业虽尽到合理注意仍不能阻止特大暴雨的发生，故具有不可避免性；但物业完全有条件在暴雨来临前通知业主将车辆停放在高处，在暴雨发生过程中仍可采取排水措施并联系业主挪车，故并非不可克服。三个条件未同时满足，不可抗力不能成立。 三、物业公司应对措施存在疏漏，承担30%责任。物业公司在应对暴雨时处理失当，未能有效管控损失的发生，应当就其未尽责部分承担相应赔偿责任。 四、业主未尽到对自身财产的保护义务，承担70%责任。业主未能充分注意天气异常变化，对车辆未能及时进行适当管护，应自担主要损失。
📖 本案法律解析 本案判决为物业服务人在极端天气下的义务履行确立了明确的审查标准：不可抗力并非当然免责事由，物业服务人的防汛义务须达到有效管控损失的程度。 第一，不可抗力的认定标准三者缺一不可，这是本案最核心的法律规则。《民法典》第一百八十条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。三个条件必须同时满足，才能构成免责事由。本案中，法院对三项条件逐一作了判断：气象部门已发布暴雨预警，暴雨并非不可预见；极端天气的强度超出人力所能阻止的范围，具有不可避免性；但物业有条件通过提前通知、及时排水、联系车主挪车等方式减轻损害，并非不可克服。三性中两性不满足，不可抗力不能成立。需要特别说明的是，收到气象预警并不必然排除不可预见性的成立——关键在于实际灾害强度是否超出了正常管理者基于预警内容所能合理预判的范围。法律上的“不可预见”，指的是不能合理预见，而非完全没有收到任何信息。本案中，法院认定不可预见性不成立，是基于本案暴雨强度尚未超出预警所能合理预见的范围这一事实判断，而非简单以“有预警”作为唯一标准。 第二，物业的防汛义务是行为义务，但行为必须达到“有效管控”的标准。物业提交的防汛工作记录——通知业主、检查排水设施、清理排水口、准备物资、暴雨中增设抽水机、再次通知挪车——这些动作证明物业确实做了大量工作。但法院仍然认定其“处理失当、未能有效管控损失”，原因在于：通知手段未能覆盖未上牌车辆等未登记信息的业主，存在通知盲区；在明知暴雨预警的情况下，未能在入口处设置更明显的警示或劝导，未能有效引导车主将车辆停放至高处。防汛义务的标准不是“做了哪些动作”，而是“这些动作是否在现有条件下达到了合理管控损失的效果”。做了很多，但关键环节有漏洞，同样构成过失。 第三，物业对业主车辆不负保管义务——停车服务与保管合同是两种不同的法律关系。本案明确了一项重要法律定性：业主将车辆停放在小区车库，与物业之间形成的是临时停车管理服务关系，而非保管合同关系。这一区分在实践中有大量误读，有必要展开说明。很多人认为：我交了停车费，物业就该对我的车负责，车丢了、被剐了、被淹了，物业就该赔。这个想法朴素而普遍，但与法律规定不符。从法律性质看，业主缴纳的停车费，是利用小区共有部分停放车辆支付的对价，性质上属于场地使用费，而非保管费。它购买的是“停车位的使用权”，不是“对车辆的保管服务”。两者的对价基础完全不同——保管费对应的是一方将财物交付他方保管、他方承诺返还同一物的法律关系；而停车费对应的是对共有场地的使用关系。《民法典》第八百八十八条规定，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。保管合同的核心特征是“交付保管物并转移占有”。实践中，业主将车辆停入地库后自行锁车、自行持有钥匙、随时可驶离，物业公司对车辆不构成排他性控制，不具备保管合同所要求的“交付并转移占有”要件。除非有明确约定（例如停车凭证上载明“保管”字样、物业收取的费用于性质上可认定为保管费），否则不应认定保管合同关系成立。相应地，物业对业主车辆的义务标准也远低于保管人。保管人对保管物负有妥善保管义务，因保管不善造成保管物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。而停车管理服务中，物业的义务限于“提供场地、维护秩序、采取合理防范措施”，其归责原则是过错责任——有过错才赔，无过错不赔。这一区分的现实意义在于：物业收的是停车费，不是保险费；提供的是秩序维护，不是保险保障。业主对自身车辆的安全，应当通过投保车损险等方式自行建立风险保障机制，而非将全部风险转嫁给物业。 第四，业主对自身财产的保护义务不可转嫁给物业。法院判业主承担70%主责，依据是业主未能充分注意天气异常、未对车辆及时进行适当管护。气象预警已发布，业主作为车辆所有人，对极端天气可能造成的损害应当有合理预判。在有条件转移车辆的情况下未及时行动，是损失扩大的主要原因。物业的通知义务不能替代业主对自己财产的保护义务。车辆被淹，先问自己有没有做，再问物业有没有错。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国民法典》第五百九十条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。《中华人民共和国民法典》第八百八十八条 保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。 寄存人到保管人处从事购物、就餐、住宿等活动，将物品存放在指定场所的，视为保管，但是当事人另有约定或者另有交易习惯的除外。《中华人民共和国民法典》第八百九十七条 保管期内，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担赔偿责任。但是，无偿保管人证明自己没有故意或者重大过失的，不承担赔偿责任。《中华人民共和国民法典》第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。 对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。 依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。《中华人民共和国民法典》第一千一百七十三条 被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任。《中华人民共和国保险法》第五十七条 保险事故发生时，被保险人应当尽力采取必要的措施，防止或者减少损失。 保险事故发生后，被保险人为防止或者减少保险标的的损失所支付的必要的、合理的费用，由保险人承担；保险人所承担的费用数额在保险标的损失赔偿金额以外另行计算，最高不超过保险金额的数额。《物业管理条例》第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《苏州市住宅区物业管理条例》第四十三条 物业服务人应当遵守有关法律、法规，按照物业服务合同的约定提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列物业服务事项：……（四）加强日常安全巡查，维护物业管理区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全……· 预警≠不可抗力必然不成立：法院会审查实际灾情是否超出合理预见范围，以及物业是否穷尽了合理措施。·不可抗力≠当然免责：即便构成不可抗力，物业仍须证明已穷尽合理措施。未尽义务的，仍按过错比例承担赔偿责任。· 防汛做了措施≠做到位：通知业主、检查设备、清理排水口、配备物资，均属义务履行行为，但不足以单独证明管控效果。通知存在盲区的，仍构成履行瑕疵。· 停车服务≠保管合同：停车费的性质为车位使用费，而非保管费。物业对车辆受损承担赔偿责任的前提，是其存在过错。· 业主自身义务优先：业主作为车辆所有人，对自有财产负有首要的注意和管护义务。气象预警发布后未采取合理避险措施的，应自担相应损失。· 管理要留痕：通知记录、设备检查表、物资清单、现场影像，均为证明物业已尽义务的证据材料。记录完备，方能在争议中有效举证。共建和谐家园，从守好每一次台风暴雨的防线开始。一案一法，一事一析。
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