一、招标项目名称：昆山花桥经济开发区滨江裕花园小区物业管理
二、招标项目概况：昆山花桥经济开发区滨江裕花园小区位于昆山花桥镇金峰路801号，总建筑面积为400500平方米。其中，高层住宅建筑面积299132.65平方米，其他用房101267.35平方米。
三、招标单位：江苏省昆山市花桥镇聚杨社区居民委员会
四、报名时间和地点：
1.时间：2026年7月31日9:00至2026年8月6日16:00；
2.地点：昆山开发区长江南路1128号327室。
五、招标文件领取地点及费用：
1.入围物业企业领取招标文件地点：昆山开发区长江南路1128号327室；
2.现场领取招标文件时，需缴纳500元报名费。
六、投标申请人须具备的条件：
1.依法注册登记，具有独立法人资格；具备市场监督管理部门登记的含有物业管理或物业服务经营范围的营业执照，且在有效期内。
2.在“信用中国（[url][urlend2]）”网站专项查询中，未被列入重大税收违法失信主体及失信被执行人名单。在昆山市人民政府网站公布，被列为昆山市级挂牌督办消防安全重大风险隐患单位且未完成整改销案工作的，不得参与投标。
3.管理业绩要求：在上海市及苏州大市范围内有在管住宅物业服务项目，且至少有1个总建筑面积达到30万平方米以上。
4.自2023年1月1日（含）以来，所管项目被列入《昆山市住宅小区物业服务“问题”名单》的物业服务企业，不得报名参与投标。
5.物业服务企业需在昆山市物业服务企业信用等级评定中被评为甲级。
6.拟派驻项目经理要求：有5年以上住宅物业管理经验，大专学历及以上，持有苏州市或昆山市三级及以上项目经理证书，年龄30周岁至55周岁。
7.曾被本项目业主大会解聘的物业服务企业，以及与该企业法人股东等实际控制人参股或者控股企业存在关联关系的企业，不能参与本项目投标。
8.投标人可以单独投标，也可以组成联合体投标。单独投标人应具有独立法人资格，持有有效营业执照，注册地位于苏州大市行政区域内或已在昆山注册子公司的外地企业。采用联合体投标的，联合体组成仅限于母公司与其全资子公司之间组成，不接受其他形式的联合体。且联合体牵头人须为在昆山市注册并具有独立法人资格的企业，其母公司应直接持有联合体牵头人100%股权。联合体牵头人可共享母公司的业绩、荣誉及信用评定。本条所称母公司与全资子公司，是指母公司直接持有子公司100%股权的独立法人企业，不包括分公司、控股子公司、参股公司及其他关联企业。
注：根据《关于进一步加强昆山市物业服务企业信用信息管理的通知》，本方案涉及“信用分”部分，均以招标公告前最新发布的《昆山市物业服务企业信用等级评定》为准。新成立、新备案或者在昆无在管住宅物业服务项目的物业服务企业无法参加信用评价工作的，如需参加投标，信用评分按照计分周期内所有企业信用评分的平均分计算。
9.因本项目特殊性，投标人须承诺：如招标人有临时托管需求，愿意承接临时托管服务。临时托管期间，物业服务人的服务标准、内容及收费标准按下文第七项内容执行。须提交《临时托管承诺函》(承诺内容需包含上述要求)。
七、重新选聘新物业服务人的服务标准、内容：
1.依据《关于公布昆山市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准的通知》（昆发改〔2020〕64号）文件，本项目物业管理服务内容和标准参照《昆山市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准》执行，具体内容见附件，等级标准如下：
2.物业公共服务费（根据“质价相符”原则，原物业公共服务费与代收代交费用合并）。
3.物业服务费用的结算形式：包干制。
4.本小区汽车停车费具体收费标准如下：
（1）露天车位：120元/月/个；
（2）室内车位：240元/月/个（由汽车停放费60元/月/个和车位租金180元/月/个组成）；
（3）临时停车：进入小区临时停车，半小时（含半小时）内不收费；一小时内（含一小时），2元/次；二十四小时（含二十四小时）内，5元/次；超过二十四小时的，按时按次累计收费。
汽车停放费由物业服务企业收取，用于对车位、车库及配套设施设备和相关场地进行维护、管理。
5.重新选聘新物业服务人后小区公共收益分配：
（1）利用业主共有部分产生的收入扣除合理成本之后的收益（包括①利用业主共有道路或场地停放车辆所得的收益；②利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙、道闸，以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置广告所得的收益；③利用业主共有的物业服务用房、架空层等公建配套用房或场地进行租赁或者引进自助售卖机、快递柜等进行经营产生的收益；④公共收益利息收入；⑤相关单位支付的归全体业主的违约金、赔偿金、旧设施设备残值等；⑥其他依法属于全体业主的收益等）全部归属于本小区全体业主。
（2）归属于本小区全体业主的公共收益转入公共收益管理账户，名称为“花桥经济开发区滨江裕花园小区公共收益”。公共收益使用和监管按《昆山市住宅区公共收益管理实施细则》执行，按季度公示，接受业主监督。
6.基于小区实际情况对物业服务企业的要求：
（1）保证本项目物业服务质量，物业服务企业拟派驻在本小区的物业服务人员需满足服务需求。其中，秩序维护人员中55周岁以下人员占秩序维护总人数50%以上，保洁人员及绿化工年龄不超过70周岁（聘用退休或超龄人员需缴纳工伤保险及商业保险）；其他物业工作人员合法用工。
物业服务企业拟派驻的专业工作人员（维修电工、消控员、项目经理等）需持证上岗。
（2）本项目共用部位、共用设施设备现状整改要求：
1）根据苏府办〔2024〕76号文要求，结合小区实际情况，物业服务企业需在投标文件中提出电动自行车消防安全管理相关措施和方案。
2）物业管理主体按年度组织业主进行物业服务满意度调研（百分制），如业主对物业服务企业的满意度低于70分，可以聘请物业行业专家对小区物业服务质量进行评估，针对评估报告中反映的物业服务问题，物业服务企业应及时加以整改，同时承担相应评估费用。
3）中标物业服务企业承接本项目时，应在进驻时聘请专家对本小区共用部位及共用设施设备进行全面查验，形成详尽的查验报告。物业服务企业应承诺合同期内投入不低于50万元专项资金用于提升小区物业服务质量。主要涉及本项目共用部位、共用设施设备：①对公区路面石材、柏油等材料缺失、破损的，以及存在安全隐患的部分进行更新或维修；②对公共区域绿化黄土裸露、斑秃等部分进行补种；③排查公共区域门窗、玻璃，对缺失的门窗或玻璃进行维修或更换；④公共楼道、墙面定期刷新；⑤其他根据现场踏勘发现的内容。
物业服务合同签订后30日内，物业服务企业针对上述事项聘请专业公司进行造价，与招标人共同制定详细实施方案（含材料与规格、工程量与价格、施工方法、质量保证、实施进度计划、验收标准与质保期等），经招标人书面审核确认后实施。
4）物业服务合同期内物业公共服务收费标准维持不变，如需调整必须经过业主大会表决通过。
5）物业服务企业承诺本项目的项目经理为单独委派，不得同时兼任其他项目，在管期间未经招标人同意不得随意调动。
6）物业服务企业承诺本项目为公司直接管理项目，合同期内不得将项目整体转包、发包或转让其他公司、个人挂靠管理（特种设备、消防设施设备等需聘请专业公司进行维保）。
7）物业服务企业需每半年向物业管理主体提交工作计划及工作报告。
8）本小区如产生业主委员会，应与物业服务企业签订考核协议，并设定奖惩措施。物业服务企业应在物业服务合同签订后15日内缴纳履约保证金30万元人民币到公共收益监管账户。考核以季度为周期，考核总分为100分。物业服务考核达到85分及以上的，保证金不予扣除；84—80分的，按每低1分扣2000元人民币；79分及以下的，按每低1分扣3000元人民币。履约保证金低于20万元人民币时，物业服务企业需在下次考核之前补足30万元人民币。具体考核细则和执行方案由招标人与物业服务企业协商一致后执行。针对考核中发现的问题，物业服务企业应在物业管理主体规定期限内整改到位。期限内整改不到位或拒绝整改的，物业管理主体可委托第三方进行整改，第三方整改所发生的费用从物业服务企业履约保证金中扣除。业主委员会产生前，参照《昆山市住宅小区物业服务项目“晾晒”考核办法》进行考核，不另行签订考核协议。
9）物业服务企业应承担本次业主大会第三方前期咨询费、会务费及招标代理费，不超过6万元（以实际发生费用为准）。如物业服务企业未在约定期间缴纳履约保证金并支付第三方费用的，视作自动放弃履约，按开标时得分名次递补或按本方案重新选聘。
10）本项目合同期内物业服务质量考核被昆山住建局评为“问题项目”的，第一次扣10000元，第二次被视为根本性违约，物业管理主体有权召开业主大会解聘物业服务企业（物业管理主体不承担任何违约及赔偿责任）。
注：在物业服务合同期间内，物业服务企业不履行以上各项条款的，由物业管理主体督促整改，逾期不整改的，物业管理主体有权召开业主大会会议解聘物业服务企业，业主大会和物业管理主体不承担任何违约责任；物业服务企业承诺出资（如有）用于小区设施设备整改的费用已发生的不予退还。合同期内因管理不当造成本小区出现重大事故，无需通过业主大会表决，合同自动终止，招标人按本方案重新选聘新物业服务企业。
7.本次物业服务合同的期限为3年。合同期未满，如产生业主委员会，由业主委员会组织召开业主大会决定续（选）聘事项。
特殊说明：为避免本小区物业管理服务真空期，确保物业管理工作的及时衔接，与招标产生的新物业服务企业签订的合同期限根据同步进行的业主大会的表决结果进行相应调整。如业主大会表决通过选聘物业企业方案，则按上述期限签订正式物业服务合同；否则，中标企业仅提供临时托管服务，或仅与中标企业签订临时物业服务合同（合同期限不超过1年）。上文涉及“物业服务企业应承诺合同期内投入不低于50万元专项资金用于提升小区物业服务质量”仅作为正式物业服务合同中约定内容。
8.物业服务合同采用昆山市住房和城乡建设局监制的《昆山市物业服务合同》示范文本，由招标人结合本方案及物业服务企业投标文件进行完善，经招标人及物业服务企业确认后签订。
八、投标申请人资格确定：
1.各申请投标单位必须于投标报名截止时间前将投标申请人所具备条件的证明材料送至苏州宜居未来管理咨询有限公司，报名截止后由招标人进行资格审查，确定有效报名的投标申请人。报名日期截止后递交的报名材料一律不再接收，视作自动放弃。
2.本次招标采取公开招标的方式。
3.公开招标方式：选聘新物业服务人的招标工作招标人委托第三方公司（苏州宜居未来管理咨询有限公司）组织实施，招标过程中的费用由第三方公司先行垫付，由中标物业服务人承担。
4.物业企业符合条件的均可主动报名参加。
入围说明：本项目设定入围投标人数为3-5家。符合资格要求的物业服务企业为3-5家的，则全部入围参与投标。符合资格要求的物业服务企业多于5家的，由招标人对物业服务企业进行现场考察评分，按照评定分值从高到低依序入围。报名符合招标要求的物业服务企业不满3家的，招标人按本方案重新招标，第二次招标报名满足资格要求的物业服务企业仍不满3家的，招标人可以以协议方式选聘物业服务企业（如协议选聘不成功，招标人可适当修改选聘方案中的招标条件和要求，再次招标）。开标时合格的投标人未超过3家的，招标人依法重新招标。
5.评标委员会由5名成员组成，从昆山市物业服务管理协会评标专家名册中随机抽取。开标见证人：业主代表2人，招标人代表1人，区镇1人。
6.评分标准为：商务标30分、技术标30分，信用分30分，答辩分10分。
附加分项：①自2023年以来，物业服务企业所管项目被列入《昆山市住宅小区物业服务“优秀”名单》的，加1分，得分不累加，最高1分。②物业服务企业在管项目被命名为“红管先锋”暨党建引领物业管理服务工作品牌项目的，加1分，得分不累加，最高1分。③物业服务企业2023年1月1日（含）以来（以合同签约时间为准），所管物业服务项目中有配套游泳池且处于正常使用状态的，加1分，得分不累加，最高1分。
7.中标物业服务企业的确定方式：评标委员会推荐不超过三名有排序的合格中标候选人。排序在前的中标候选人为中标人，与代表业主大会的招标人签订物业服务合同。如排序在前的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行物业服务合同，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
8.已获取投标资格的投标人，无故不参加投标的，投标保证金不予退还并将相关情况报送行业主管部门，进行惩戒。
九、投标申请人资格审核时需提供的材料：
1.《工商营业执照》（经年审合格）副本复印件；
2.法定代表人身份证复印件。如属法定代表人授权的需提供法定代表人委托书原件及代理人身份证复印件；
3.提供拟委派项目经理近3个月的社保证明、资格证书（证书原件需带到报名现场备查）及简历；
4.《临时托管承诺函》（格式自拟）；
5.提供符合招标要求的相应证明材料。所有复印件需加盖报名单位公章，并将以上资料装订成册，上述资料有任何一项缺漏的，将视作不合格投标申请人。外地企业必须以总公司名义报名，投标材料均需以总公司名义提交。
十、联系事项：
招标单位：江苏省昆山市花桥镇聚杨社区居民委员会
招标单位联系人：许一凡
联系电话：0512-50118280
招标代理公司：苏州宜居未来管理咨询有限公司
招标代理联系人：吴瑶
联系电话：15050203253
招标监管部门：
昆山市花桥镇聚杨社区居民委员会
联系电话：0512-50118215
花桥经济开发区社会事业局物业管理办公室
联系电话：0512-57608685
江苏省昆山市花桥镇聚杨社区居民委员会
2026年7月31日
