[热点新闻]以案说法丨【物业行业典型案例·第9期】 [复制链接]

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开栏语
      自“以案说法”专栏开设以来，我们每一期用一个真实案件，为您讲清一个物业行业法律常识。今天第九期，关注一起发生在身边的意外——下雨天，地库地面湿滑，来访的业主家人骑电动车滑倒受伤。伤者认为自己是在地库正常通行时因地面湿滑摔伤，物业应承担赔偿责任；物业则认为已采取合理防范措施，不应担责。这起纠纷的核心，在于安全保障义务的边界划在哪里。本期用一份真实判决，拆解这道题。
问业主或来访人员在小区公共区域因地面湿滑摔倒受伤，物业是否应承担赔偿责任？
      此类纠纷属于一般侵权责任纠纷，适用过错责任原则，核心在于判断物业是否尽到了安全保障义务。
      物业公司的安全保障义务来源于法律规定和物业服务合同约定，其内容主要包括：设置安全警示标识、采取合理防护措施、及时排除可预见的危险隐患。在雨天等特殊天气条件下，物业应对地库等易湿滑区域增加清扫频次，并在水渍明显处设置提示。若物业已采取上述合理措施，仍无法完全消除风险，则可减轻或免除其责任；反之，若保洁工作存在不及时、不彻底等瑕疵，则应就未尽责部分承担相应赔偿责任。同时，被侵权人作为完全民事行为能力人，对自身安全负有首要的注意义务，若其对地面湿滑状态视而不见、未采取谨慎措施，应自行承担主要责任。
     建议：
      1.物业公司应在雨天加强地库巡查和保洁，并在水渍明显处及时设置明显的临时警示标识。
      2.业主及来访人员进入地库应减速慢行，骑行车辆时应推行通过湿滑区域。
      3.物业公司应妥善保存保洁记录和警示标识设置照片，以备证明已履行合理义务。
      以上是此类纠纷的通用裁判逻辑。本案的情形更具体——地库本身规划时就没区分机动车和非机动车停放区，地面也没有专门的非机动车棚；事发当天下着雨，物业增加了保洁频次，入口也有固定警示牌，但监控里仍然能看到地面上有水渍。来访的业主家人先是推着车进来，随后开始骑行，结果摔伤了。物业到底做够了没有？
      📌问：物业已经增加了保洁频次、也设了警示牌，为什么还要承担部分责任？
      🔍答：做了≠做到了。安全保障义务要求的是及时、彻底地排除可预见的危险，而非走过场式履职。物业的保洁工作存在明显水渍未清除的瑕疵，就这部分未尽义务，应当承担相应赔偿责任。但伤者作为成年人，看到水渍还冒险骑行，应自担主要责任。下面这份判决，把双方的责任比例算得清清楚楚。

📌 案件详情
      涉案小区在建设单位前期规划时，并未区分机动车和非机动车停放区域，地面也未设置专门的非机动车棚及充电设施。
      事发当日为阴雨天气，物业公司已安排保洁人员增加了清扫频次，地库设置了固定的警示标识，提醒业主减速慢行、小心地滑。但监控录像显示，地库刷漆通道上仍有肉眼可见的水渍。
      某业主的家人来访，先行推着电动车进入地库通道，随后开始骑行，在骑行过程中滑倒摔伤。
      伤者认为物业未尽到安全保障义务，应承担赔偿责任。物业则辩称已增加保洁频次、设置警示标识，不应担责。
⚖️ 法院判决
法院审理后认为：
     一、本案系一般侵权纠纷，适用过错责任原则。伤者系正当来访人员，与物业公司存在普通的涉及电动自行车临停的民事关系，双方之间并非保管或消费服务等高安全保障义务关系。
      二、物业公司存在不作为的加害行为，应当承担部分责任。物业公司虽已增加保洁频次并设置固定警示标识，但未能彻底清除地库刷漆通道上肉眼可见的水渍，保洁工作不够及时、彻底。其防范措施不够周全，与损害结果之间存在一定因果关系。
     三、伤者自身存在重大过失，应当承担主要责任。伤者作为完全民事行为能力人，面对肉眼可见的地面水渍，未推行电动车，而是冒险骑行，且速度偏快，未尽到对自身安全的合理注意义务，是损害发生的主要原因。
      四、责任比例为物业30%、伤者70%。综合双方过错程度及原因力大小，物业公司承担30%的赔偿责任，伤者自行承担70%的责任。
📖 本案法律解析
      这份判决划出了物业服务中安全保障义务的一项规则：物业的履职不是“有动作就行”，而是要达到“合理排除危险”的程度。双方都有过错，就按过错大小分责任。
      第一，“做了”不等于“做到了”，物业的保洁义务要求及时且彻底。这是本案对物业公司最有警示意义的判法了。物业公司确实安排了保洁人员、增加了频次、也设了固定警示牌——这些动作证明物业“知道有危险、也做了事”。但法院仍然认定物业存在过失，原因在于：监控显示地库通道上仍有肉眼可见的水渍，这说明保洁工作不够彻底；物业未在明显水渍处设置“小心地滑”提示，这属于防范措施不够周全。安全保障义务要求的是“合理排除危险”，而非“走完履职流程”。雨天保洁，清到看不见明显积水才是做到位；危险区域，已有的固定警示不能替代对临时水渍的专门提示。
      第二，成年人对自身安全负有首要注意义务。伤者作为完全民事行为能力人，面对地库水渍这一肉眼可见的危险，没有选择推行车辆，而是继续骑行且速度偏快，这是导致摔伤的主要原因。法律对成年人的自我保护义务有合理期待——你看到的危险，应当主动规避；规避不了推着走，不能明知有风险还照常骑。法院判伤者自担70%主责，正是对这一义务的刚性确认。
     第三，过错各有份，责任按比例分。本案判决最值得关注的裁判方法是“比较过错”——既不是物业全赔，也不是伤者全错，而是将双方的过错放在一起比较：物业保洁不够彻底、警示不够周全，承担30%；伤者冒险骑行、未尽注意义务，承担70%。这种按过错比例分担责任的方式，是此类纠纷最常见的裁判逻辑。它提醒各方：出了事，先看自己有没有错，再谈别人该不该赔。
      第四，小区规划缺陷是历史遗留，但不改变本案归责逻辑。本案还有一个值得关注的背景：小区前期规划未区分机动车和非机动车停放区，地面也无非机动车棚，导致电动车与机动车混行同一地库入口。这一缺陷增加了地库的安全风险，但属于规划层面的问题，不直接构成物业的过错。法院在判决中未将此作为归责因素，而是聚焦于物业在日常管理中是否尽到安全保障义务。这也提醒各责任主体：面对规划层面既存的不足，应当在各自职责范围内采取更积极的防范措施，而非以“设计就这样”为由放松管理。

法条链接
《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条  行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。
依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
《中华人民共和国民法典》第一千一百七十三条  被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任。
《中华人民共和国民法典》第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
《苏州市住宅区物业管理条例》第四十三条  物业服务人应当遵守有关法律、法规，按照物业服务合同的约定提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列物业服务事项：……（三）共有部分的保洁；（四）加强日常安全巡查，维护物业管理区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全……
      · 雨天保洁，做到位才免责：频次增加是前提，水渍清到看不见才是到位。明显水渍处，固定警示不够，要加设专门提示。
      · 骑行进入湿滑地库，推着走最安全：成年人对自己安全有首要义务，看到水渍还骑行，出了事自己担大头。
      · 过错各有份，按比例分责：物业没清干净水渍，承担部分；业主明知危险还冒险，承担主要。双方过错一起比，责任大小分开算。
      · 履职记录是证据，但效果才是关键：保洁排班表、警示标识照片能证明“做了什么”，但法院还看“案发现场”——监控里现场有没有水渍。
      共建和谐家园，从把每一处水渍清干净开始。

德馨嘉苑同进物业管家“邹x香”用文字通过微信对业主使用侮辱攻击语言辱骂业主。这一点同进物业的官方和该小区的物业负责人都确认此事，但就是不处理，不解决。物业服务人员文明服务是合同的基本义务，这种行业属于物业公司管理失职，违反了《物业管理条例》。但业主多次向同进物业总部反馈完全没有回复。