关于昆山市周市镇合生颐廷（别墅）业主委员会违规终止业主大会投票及违法设置物业招标壁垒的联名投诉
致：昆山市住房和城乡建设局、昆山市周市镇人民政府
投诉人：昆山市周市镇合生颐廷（别墅）小区联名业主（签字名单附后）
被投诉人：昆山市周市镇合生颐廷（别墅）业主委员会
一、投诉事项
被投诉人擅自突破《业主大会议事规则》，单方增设 “达标即可提前结束投票” 规则，并提前 5 天终止本次业主大会投票，实质剥夺 32 户业主的法定表决权，业主大会表决程序严重违法违规，表决结果不具备合法性。
被投诉人未经业主大会专项表决，擅自在物业服务企业公开招标文件中设置 “在管物业禁止参与投标” 的资格壁垒，越权制定选聘规则，混淆 “不同意续聘” 与 “禁止参与招标” 的法律边界，违反公平竞争原则与法定选聘程序。
二、事实与理由
（一）提前终止业主大会投票，剥夺业主表决权，程序严重失当
议事规则仅授权延期，未授权提前终止，业委会单方扩权属于越权
根据小区已生效的《昆山市周市镇合生颐廷（别墅）业主大会议事规则》第十二条明确约定：投票时限届满后，参与投票业主的总票权数未达到法定比例的，由业主委员会决定是否延长投票时限；延长的投票时限不得超过第一次投票时限，且仅可延长一次。
该条款仅对 “投票不足时的延期程序” 作出授权，从未赋予业委会 “提前终止投票” 的裁量权限。但被投诉人于 2026 年 6 月 10 日发布《关于昆山市周市镇合生颐廷 (别墅) 业主大会会议时间、形式、事项及表决规则的公告》，擅自新增 “如最低参与率已达到表决规则中的要求，业委会可根据情况决定提前结束本次业主大会” 的内容，属于执行机构越权修改业主自治核心规则，直接违背小区全体业主共同约定。
提前关闭投票通道，直接损害 32 户业主的法定表决权利
根据被投诉人 2026 年 7 月 2 日公告，本次业主大会投票提前 5 天（于 7 月 10 日 0 点）终止；结合 7 月 13 日《关于昆山市周市镇合生颐廷 (别墅) 业主大会表决结果的公告》，最终参与投票仅 230 票，仍有 32 户业主未完成投票。
业主表决权是《中华人民共和国民法典》赋予业主的法定权利，投票期限是业主行使知情权、参与权、表决权的基本程序保障。在原定期限尚未届满、仍有大量业主未参与投票的情况下，被投诉人自行决定提前终止投票，直接剥夺了 32 户业主的法定权利，本次表决程序存在重大瑕疵，表决结果对全体业主不产生法律约束力。
（二）擅自在招标中设置在管物业禁入壁垒，越权操作，违反公平竞争原则
“不同意续聘” 不等于 “禁止参与招标”，业委会混淆概念、越权设限
本次业主大会表决事项为 “是否同意续聘在管物业服务企业”，即便表决结果为不同意续聘，其法律含义仅为不直接与在管物业续签物业服务合同，并不等同于授权业主委员会禁止该企业参与后续公开招投标。
被投诉人单方面将 “不同意续聘” 延伸解读为 “剥夺在管物业投标资格”，并直接写入招标文件，属于对业主共同意志的擅自扩大解释，严重超出业主大会的授权范围。
限制投标资格属于选聘方案核心内容，依法应当经业主大会专项表决
根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条，选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定事项，选聘方案（包括投标人资格条件、评标规则等核心内容）应当经业主大会法定比例表决通过，业主委员会仅为业主大会的执行机构，无权自行决定。
被投诉人未就 “禁止在管物业参与公开招标” 事项提交业主大会专项表决，径行在招标文件中设置该限制性条款，属于典型的越权决策，违反了 “业主大会决策、业委会执行” 的法定治理架构。
设置不合理投标壁垒，违反公开招标 “三公” 原则
公开招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，不得违法设置不合理条件限制、排斥潜在投标人。被投诉人无正当理由禁止在管物业参与投标，本质是人为排除市场竞争主体，压缩业主择优选择的空间，既违反招标投标活动的基本原则，也不符合《江苏省物业管理条例》中关于物业服务选聘应当公开透明、公平竞争的相关规定，最终损害的是全体业主的共同利益。
三、投诉请求
依法对本次业主大会的组织程序开展全面调查，确认被投诉人擅自增设 “提前结束投票” 规则、提前终止投票的行为违反法律法规及小区《业主大会议事规则》，认定本次提前终止后形成的表决结果无效。
责令被投诉人立即纠正投票程序违规行为，恢复原投票期限，保障剩余 32 户业主依法行使投票表决权，待完整投票期限届满后，依法依规重新统计并公示表决结果。
责令被投诉人立即暂停本次物业服务企业公开招标程序，撤销招标文件中 “禁止在管物业参与投标” 的不合理资格限制条款，对招标文件予以修正。
责令被投诉人将完整的物业服务企业选聘方案（含投标人资格条件、选聘方式、评标标准等核心内容）提交业主大会专项表决，经法定比例业主表决通过后，方可继续推进招标工作。
对被投诉人及相关责任人的程序违规、越权决策行为予以行政指导与纠正，督促其严格按照《民法典》《江苏省物业管理条例》及小区议事规则开展业主自治工作，杜绝同类违规再次发生，切实维护小区业主合法权益与基层治理秩序。
此致
敬礼
