以案说法丨【物业行业典型案例·第2期】管道共有，责任不“包”——装修包死了公共管道检修口，渗水损失谁来担？
开栏语 自“以案说法”专栏开设以来，我们每一期用一个真实案件，为您讲清一个物业行业法律常识。今天第二期继续聚焦下水道漏水问题，但情形更复杂——共有管道在您家里，您装修时把它包死了，渗水迟迟未被发现，损失越来越大。这笔账怎么分？物业有没有责任？本期，为您讲清这个隐蔽却常见的法律问题。（图片由AI生成）
问：业主反映下水道漏水、反水，怎么办？ 处理房屋漏水、反水等类似的纠纷首先要确定漏水、反水的责任主体。在多层、高层住宅中，业主对建筑物内的专有部分和共有部分享有不同的权利，承担不同的义务。如果漏水、反水部位发生在相邻业主的不动产专有部位，应由相邻业主承担过错责任。如果漏水、反水部位发生在共有部位，而该部位又是管理人管理不当导致的，则管理人为责任主体，相邻的业主有义务配合排查和修复；如因相邻业主不予配合导致损失扩大的，应当根据过错承担相应责任。 在漏水、反水相关案件纠纷中，受损方应当举证证明责任主体和损害范围。如果确定漏水、反水是共有部位，物业公司作为该共有部位的管理人，如无法证明其已经履行了相应管理职责（包括履行了正常保养、疏通等义务，或有损坏的情况下已经积极申请动用维修基金），应当负责承担相应责任。 建议：漏水、反水原因通常隐蔽不易分辨，情形消失后也不容易再行鉴定。 1.物业公司接到业主反映后，应当及时到场，排查漏水、反水原因，可邀请相邻业主、居委会等人员在场，采取拍摄视频、照片或邀请公证机关等方式协助业主固定证据，并可建议业主委托具有房屋维修从业经验的专业人员或机构出具意见；有争议的，可以建议业主及时提起诉讼，在损害仍在发生时申请法院委托鉴定机构进行鉴定，以查明漏水、反水原因，确定责任主体。 2.受损业主还应注意，在损害发生后有义务及时采取措施，以避免损失进一步扩大，如因自身原因导致的损失的扩大部分，应当自行承担。 以上是处理漏水纠纷的通用原则。但现实往往更复杂——漏的是公共总管，可管道偏偏在邻居家，邻居装修时还把检修口包死了。水一天天渗、墙一天天霉，你急得团团转，邻居说“不关我事”。这口气，往哪儿出？这笔账，到底该找邻居算，还是找物业赔？ 📌问：共有管道在邻居家，邻居包死了检修口，渗水损失谁来赔？ 🔍答：管道在谁家，日常管护的前置义务就在谁。物业尽到巡检义务则无责；封闭管道阻碍排查的邻居，对扩大损失承担主要责任；自然老化的基础损失，由全楼使用管道的业主共同分担。下面这个法院的真实判决，给出了清晰的分配方案。案例回顾
📌案件详情 某小区B业主在装修时将厨房下水管道完全包裹封闭，导致管道渗水后未及时发现，渗水持续沉积，造成楼下A业主家房顶墙壁发霉，门框变形开裂、客厅墙壁发霉、厨房间柜子发霉等损害，好好的家变得满目疮痍。A业主将楼上B业主及物业公司一并告上法庭，要求赔偿财产损失。 经查，漏水的源头是楼内污水铸铁总管时间久自然老化发生渗水。而楼上B业主在装修时，将厨房下水管道完全包裹封闭，导致管道渗水后迟迟未被发现，污水持续沉积，渗漏范围不断扩大，最终造成A业主家多处严重受损。 物业公司提交了《水管检测维修明细》，证明其已对公共管道履行了定期巡检义务。
⚖️ 法院判决 法院审理后认为： 一、物业公司不承担责任。 物业公司是否承担责任，应结合物业服务合同约定及法定管理义务综合判断。根据物业服务合同中对物业管理区域内“共用的上下水管道”的管理，核心在于保障管道畅通。本案中漏水原因系涉案污水铸铁总管时间久自然老化，并非管道堵塞或物业未履行巡检义务所致，物业已提交《水管检测维修明细》证明已对公共管道履行了定期巡检义务，无故意或重大过失，故不予支持。 二、B业主承担70%的主要责任。 A业主的财产损失系管道自然老化渗水所致，但损害范围扩大与B业主的行为存在直接关联。B业主对户内包裹的共有管道负有合理注意和及时排查义务，封闭管道的行为客观上阻碍了隐患发现，是损害扩大的主要原因，应当对损害扩大的部分承担主要责任。 三、其余30%损失由该楼栋实际使用涉案管道的业主共同分担。 涉案管道为楼栋共有部分，应由使用该管道的业主共同对共有管道承担维护义务，共同分担因管道自然老化导致的基础损失。📖 本案法律解析 这份判决确立了共有管道渗水纠纷中一项重要规则：建筑物区分所有权由专有权、共有权、共同管理权构成。专有权的行使，必须以不侵害其他业主的共有权与共同管理权为法定边界，这是处理建筑物共有设施侵权纠纷的基础法理逻辑。位于业主专有区域内的共有管道，由该户业主承担日常管护的前置义务。 第一，管道在你家，日常管护责任就在你。本案发生渗漏的排污主管为所在单元一侧全体业主共用的公共下水管道，属于专有部分以外的共有设施。全体共有业主对该管道享有共有权，并共同承担管理和维护义务。但位于建筑物专有区域内的共有管道，基于专有权的排他性，在未经专有部分业主许可的情况下，其他业主无法擅自进入该专有区域进行管理维护，故对位于每户建筑物专有区域内的共有管道，应当由每户业主负责日常管理和维护，在发现故障或隐患后，应当及时通知其他共有业主并采取相应有效措施。B业主装修时将管道完全包裹封闭，且长期未排查，在得知渗漏后未能及时处置，导致污水持续沉积、损失不断扩大。如业主怠于行使其共同管理权，客观上又妨碍了其他业主行使共同管理权，则相应业主对此存在过错，应当对因其建筑物专有区域内的共有管道破损漏水造成其他业主所受财产损失承担相应赔偿责任。 第二，物业巡检有边界，尽责即可免责。物业公司对共有管道的义务在于定期巡检和保障管道畅通。本案漏水原因系管道自然老化，并非堵塞或物业未巡检所致。物业提交了《水管检测维修明细》，证明已履行定期巡检义务，无故意或重大过失，故法院不予支持。这提醒物业公司：巡检记录、维修明细是免责的关键证据；也提醒业主：判断物业是否尽责，要看其有没有巡检记录，而非要求物业每天都来家里检查。 第三，自然老化的基础损失，全楼受益人共担。管道自然老化不属于哪一家的过错，由此产生的基础损失，应由实际使用该管道的全体业主共同分担。法院将此部分比例定为30%，体现了“谁共有、谁受益、谁分担”的公平原则。 第四，最重要的提醒：公共管道在自己家，绝不能“一包了之”。很多业主为了美观，将阳台或厨房的公共排水管道用橱柜完全封闭，不留检修口。这不仅阻碍了自己的日常观察，也妨碍了物业的定期巡检。作为业主，应为物业公司履行养护义务提供必要协助和便利。装修时务必预留检修口，确保物业公司能够定期对公共排水管进行养护和检修。权利既有边界，义务亦需履行，唯有主动担当、及时作为，方能避免“小疏忽”酿成“大损失”，共同维护和谐有序的邻里关系与居住环境。
法条链接《中华人民共和国民法典》第一百七十九条 承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国民法典》第二百三十八条 侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民法典》第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《中华人民共和国民法典》第二百七十四条 建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《中华人民共和国民法典》第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。 依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。《苏州市住宅区物业管理条例》第七十二条 国家规定的保修期届满后，物业的维修责任，按照下列规定划分：（一）业主专有部分，由业主自行维修；毗连部位，由相邻业主共同维修……（六）物业全体共有部分的维修、更新、改造，由全体业主按照拥有专有部分面积所占比例承担。属于人为损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿。《苏州市住宅区物业管理条例》第七十三条 物业服务人应当按照物业服务合同对物业定期维修养护。 物业出现安全隐患，危及公共利益以及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护；责任人不履行维修养护义务的，经业主委员会同意或者按照临时管理规约、管理规约，由物业服务人维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。 业主、建设单位和物业服务人进行维修养护时，有关业主、物业使用人应当予以配合。 · 分清管道性质：共有总管老化渗水，基础损失全楼分担；专有支管破损，谁家管道谁负责。 · 管道在你家，日常管护责任就在你：发现隐患及时报修，怠于管理导致损失扩大，依法担责。 · 装修勿封检修口：包裹共有管道阻碍排查，损失扩大部分你买单。务必预留检修口，为物业巡检提供便利。 ·物业尽职可免责：巡检记录、维修明细是物业的“护身符”，也是业主判断物业是否尽责的依据。 · 受损方及时止损：发现渗漏立即报修、固定证据，放任不管的扩大部分自己担。 共建和谐家园，从理清每一米管道的责任开始。一案一法，一事一析。
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