[法治宣传]【普法·微释法】买方违约后房价下跌，损失谁来担？ [复制链接]

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2022年5月，李某、方某与某房产中介公司共同签订《深圳市二手房预约买卖及中介服务合同》《交易节点确认书》《补充协议》等合同，约定李某以1354万元的价格将其名下一套房产转让给方某，交易定金为80万元，方某需在合同签订后7日内支付全部定金，剩余购房款1274万元需在5月20日前一次性支付。协议还约定，若双方任意一方放弃交易此套房产，违约方需赔付守约方80万元违约金。双方签约后，方某先支付了2万元定金给某房产中介公司。

其后，某房产中介公司迟迟未收到剩余定金款及购房款，于是两次向方某发函要求其补足款项，方某称因资金不足无法继续履行合同，便再未支付任何钱款。李某遂于2022年6月向方某发出《解除合同通知》，某房产中介公司将2万元定金支付给李某。

2023年6月，李某重新寻找买家，并以1261万元的价格另行出售该套房屋，此时出售价比李某与方某签订合同时的约定价低93万元。李某遂诉至法院，要求方某赔偿违约金80万元及损失13万元，并承担律师费、诉讼费等费用。方某辩称与李某签订的是预约合同，李某已没收2万元定金，故方某无需再向李某支付违约金及律师费。

综上，法院综合考虑方某违约程度、双方约定的违约金数额及房价变化等因素，判令方某向李某支付违约金80万元，扣减方某已经给付的2万元定金后，方某还应向李某支付78万元违约金，并赔偿李某律师费支出3万元，驳回李某的其他诉讼请求。该判决已生效。

房价波动是房地产市场交易中的常见现象，违约金作为约定条款写入房屋买卖合同，其主要功能就是为弥补因违约给守约方带来的包括房价波动、合理维权等造成的损失。在违约金条款不违反相关法律法规的情况下，如一方当事人不履行合同或履行合同义务不符合约定时，则需依约承担相应违约责任。如违约金不足以弥补造成的损失，当事人有权请求增加违约金以填补损失；但是在违约发生后，守约当事人也有义务采取适当措施防止损失的扩大，否则不得就扩大的损失请求赔偿。

诚实守信是市场活动的基本准则，对维护市场秩序、保障交易公平意义重大。民事主体在市场交易活动中均应遵守诚信原则，在签订房屋买卖合同等重要合同文件前，需充分考量自身履约能力、抗风险能力等实际情况，审慎签订合同。合同签订后，当事双方均应严格依照合同约定履行义务、行使权利，以公平、守信的态度参与市场活动，共同营造健康有序的市场交易环境。