第一章 ! (tJZ5
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二手房屋交易各方的详细介绍（包括陷阱和漏洞） +u.L6GcB
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从昆山二手房屋交易的现状说起---- :S2MS{>Mo
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说现状之前，先介绍一下二手房屋交易各方的情况： p0@mumh
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二手房屋交易参与方主体如下： (]dZ+"O{
购房者，也称买家， GDntGTE~sk
售房者，也称卖家， !(o2K!v0
居间人，也称房产中介、或房产经纪人 XcneH jpR
银行， 提供银行贷款、全款买房除外 :.^rWCL2
房产交易中心，过户、缴纳各种税赋、办理不动产证 4\RuJ x
2J <Z4Ap
一、购房者： [G)S q;
1. 购房者定义： V&85<Y%Nl|
刚需，二套，三套，昆山户籍最多限购三套房 l vffQ _t
购房者定义中，刚需应该是最多的，也是最迫切买房的，二套，三套依次递减， tam/FzVw
如果按照购房款的肥瘦来区分，刚需有比较多的购房款，因为是第一次购房，准备了比较充足的首付款，比较肥了，当然，也有些是按照30%准备的。 0^^i=iE-u
如果按照购房的经验来区分，刚需是最少或无任何经验，二套，三套依次递增， v}i}pQ\DK
!ZdUW]
刚需只要踏进了房产中介的门店，其实已经是房产中介的猎物了， E$
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猎物又肥又单纯，又迫切购房，房产中介的最爱了，大餐送上门来，自然笑纳，当然是笑脸相迎客，这个内心的喜啊，不胜言表啊，真是天上掉下了人民币了。 F*H}5yBp_:
N<WFe5
二套、三套的买家的有些购房经验，但是比起职业化、阅人无数的房产中介来，还是小巫见大巫了。 r8$TT\?~
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其实，悲剧已经产生了，肥美的猎物遇到的是枪法精准的猎人，一打一个准，结果不言而语. ;C%EF
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（正规房产中介除外） M IJ~j><L
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2. 购房者资质问题， %{"STbO #>
这个主要是涉及到银行贷款，当然，你是全款就不存在问题了。 6iC:l%|u
这个资质不是购房资质，而是购房者的债务问题，这个也是需要重点考察的， Yn/-m
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如果购房者负债比较严重，违约比较多，征信很差，收入低或没有收入，即便是有购房资质，也是很难从银行那边申请到贷款买房了。
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很多没有责任的房产中介，根本就没有考虑到这一点，完全不顾购房者有没有资质购房，为了促成成交，获取居间费，或者违约金，更大的谋取购房者的首付款，而行骗购房者，说没有问题，我们可以跟你包装，有些购房者在于迫切购房的需求，也就同意了，这就为房产骗子中介提供了利润空间。 C z%ih#^b
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购房者是否真实存在？ NGu]|p
这个问题，好像是多余的？ 没有购房者，怎么买房？房产中介图什么，后面会讲到。 E%N ]t} }[
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绝不是废话一句。 *yx :nwmo
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3. 购房者的购房款， i^(<E0vS
购房者的购房款分一下几类： @U5o;X!qU
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定金，
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在房产中介签订居间合同的时候，需要把定金转账给售房者，一般讲是这样的，但是有些房产中介是把定金转账到房产中介的账号，再转到卖家的账号，还有定金的多少，一般是2万，有些房产中介会诱导买家缴纳更多的定金，3万，5万不等，理由是说定金越多，让卖家承担更多的违约金，但是购房者也同样需要承担相同多的违约金，这里买家需要注意了，如果你违约，你支付了5万元定金，卖家是不退定金的，或房产中介吞了你的定金，你就是损失了5万元定金了，定金这块风险非常大。 c-F& 4V
6gXc-}dp
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v)06`G
首付款， J$o J
首付款是一笔巨款，如果购房者乱转账，有可能会损失掉首付款，当然，正规的房产中介一般不会，如果你遇到黑中介，就危险了。 AF
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有些没有经验，防范意识差，急于购房的买家，经不起中介的敲打，软磨硬泡，把首付款转账给中介，让中介去对接卖家，办理房屋交易，最后导致首付款收不回来了，造成巨大的经济损失。 rcOmpgew
首付款转账正确的做法是转账到银行指定账户冻结起来，或转到到相关第三方资管平台，但是很多买家不知道这样转账安全，或者中介忽悠买家把首付款转到中介账户，或卖家账户，如果中介或卖家卷款跑路，后果可想而知。 `/O_6PQ}
另外，防止首付款即房价总款，这个下面会讲到。 o <y7Ut
Q XCI+Fcg
总之，首付款隐藏着巨大的经济风险，购房者须慎之又慎。 d{ &z^
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中介佣金， Nf1l{N
一般是总房款的1%-3%之间协商，但是就有些中介不这么干，嫌钱少，交易快完成了，临时增加加急服务费，想方设法让买家出钱。你要多赚钱，也可以理解，但是不能这样赚钱，你可以增加一些增值服务，让买家切实享受到了这种服务，买家也是乐意付费的，不要以损害买家的利益来增加自己的收入。 2rk_ ssvs
XcXd7 e
贷款手续费， 3c)LBM
这个贷款手续费，银行规定是不收取的，但是如果购房者的征信只是稍稍差 #oaX<,
些，只要抬高点利息，也是能办理下来的，银行那边打点一下，也就过了， P&K~wP]
这个就是贷款手续费了。 Xs` /q}R
4s~ o
契税 ;rX4${h
契税就不用说了，买过房的都知道。 PF~&!~S>W
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Xfq/
其他小钱就不列举。 lPH]fWt<
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二、售房者： Lt
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1. 售房者定义： $ _zdjzT
售房者既卖家就不存在刚需的说法了， (Q@+W |~
卖家只要把真实的房源发布在房屋交易平台网站或门店即可。 T
SOt$7-
就这么简单？ QS[%`-dR2
远远没有这么简单，也存在巨大的交易风险， D _@^XS
售房者的房源信息是否真实的，是否被银行查封，是否被拿去抵押过，房产是否资不抵债，房产是否被拍卖等等 _.j KcDf
2axH8ONMu
yuND0,e
看看售房者如何损失了自己的的房子的： SkY|.w.
?wm r~j
怎么操作，如下： `=oN &!
房产黑中介会找一个假购房者，当然，这个假购房者是个真实的人存在，而且这个假购房者征信很好，没有负债，有购房者资质，但是他没有购房需求， SQ@@79A
事情做完，给多少好处费。 ^ H'|iju
b747 eR 7E
卖房者迫切卖房，卖方者是不知道购房者的内情的，当假购房者支付了定金，接着支付完首付款的时候，这个时候，购房者提出要求，要求过户，卖家想贷款没有银行审批，连银行预审批都还没有办理，尾款也没有到账，怎么能过户，房产中介这个时候就忽悠卖家过户，卖家经不起，就同意了，这个时候房产中介勾结交易中心的工作人员（害群之马），把卖家的房产过户到假购房者，而假购房者和房产黑中介却拿这个房产证去做抵押贷款，获得了几百万的抵押房款。这个时候，卖家的尾款是拿不到了，你要拿到尾款，必须把抵押的几百万的房款还掉，换句话说，卖家的房子的总价就是首付款！房子已经是拿不回来了。 ydpsPU?wj5
卖家损失得多大了。 _r&#Snp
售房者是存在着巨大的交易风险的。 TygR G+G-
il*bsnwpZv
2. 售房者的款项 &A W?!rH
获得全额房款，包括买家的定金，买家的首付款，买家的尾款。 K]RkKMT,
缴纳个人所得税（满五唯一免征） 2lQ'rnqS)
]R0^
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其他小钱就不列举。 zD?<m
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%hY+%^k.
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三、居间人： F$)Ki(m q
1. 居间人定义： E_FseR6
T1Xm^{
中华人民共和国合同法居间合同规定，所谓居间，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的一种制度。居间人是为委托人与第三人进行民事法律行为报告信息机会或提供媒介联系的中间人。 WO]dWO6Mm
@n<WM@|l
俗称“房产中介”，或房产经纪人 gCd9"n-e
Jyvc(~x
.x}ImI
委托人与居间人订立居间合同，往往是由于信息不够灵通，才请居间人为自己办理事务，其目的就在于通过居间人找到订约的机会。而这一目的的达到，居间人按照委托人的要求采取实事求是的态度据实报告是十分重要的。报告不真实，将误导委托人订立有可能受到损害的合同，这与居间合同的本意是完全违背的。 dq[CT
Ucv-}oa-?
但事实上，很多的房产中介并没有做到实事求是，为委托人提供服务，他们往往利用了购房者迫切买房，而且购房经验不足，而谋取超过其合理居间费用以外的巨大利润。 )PZ'{S
uRJLSt9m
黑中介的定义： #qHo+M$"
是指以非法占有为目的,用虚构事实或者隐瞒真相的方法,骗取款额较大的公私财物的行为。由于这种行为完全不使用暴力,而是在一派平静甚至“愉快”的气氛下进行的,加之买房人一般防范意识较差,较易上当受骗。 --y .q~d
\ B<(9
V"gnG](2l
很多房产中介是违背了设立居间人居间的初衷的。 2U i) '0
[&6l=a
2. 居间人的款项 QO 0T<V
'H:lR1(,
居间人所获得的是居间佣金，俗称中介费，一般是总房价的1%-3%之间协商。 <vO
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对于有野心的房产经纪人来说，这点佣金是远远不够的，总是想方设法提高自己的交易利润，降低自己的中介成本，但是这种额外的利润的获取却增加了购房者的购房成本，或者让购房者在买房的时候损失了巨大的经济利益，这是不可取的，也是违法的，更没有持续性的。 B\9ymhx;g%
#AE'arT<
房产经纪人的门槛比较低（我丝毫没有轻视的意思），不需要太多的才能 A-uEZj_RD=
也可以做起来，德才兼备当然更好，但是如果做个选择，即房产经纪人有德无才，或有才无德，应该选择有德无才的那个人，因为房产中介行业，有德比有才重要的多。 v@[MX- ,8
P$\( Bd\76
#}l }1^$
四、银行： Wk`G+VR+
在二手房买卖交易流程中，银行的职能是什么？ cvi+AZ=
需要一些材料，大家也都知道，这里就不涉及了，主要有3点需要强调一下： B$aboL2
一个就是贷款手续费的问题，这个上面已经讲了，就不再重复，重点是涉及到首付款的问题，为什么我这里反复强调这个首付款，因为首付款是购房者买房的巨款，但也是黑中介的香饽饽，要特别当心。 (',G
Ako
再有就是这个贷款周期太长了，一般没有2个月基本是下不了的。 $} N'm
银行这边其实也是有个漏洞的，就是只要是真实的不动产证，不管你的不动产证怎么来的，都可以给你做抵押贷款，这就为黑中介勾结假购房者带来了行骗的可能，这个在上面已经讲的很详细了。 Jt@7y"<
b>?X8)f2e
!ZH PR:k|
五、房产交易中心： $GPenQ~},
大家都知道，房产交易中心是办理过户，出不动产证，缴纳各种税费的地方. T AIcp*)ZM
一般来说，交易流程到了这步了应该没有了。 W%@6D|^
正常的二手房屋交易当然是没有任何问题。 %. [t(F
但是，贷款，即售房者的尾款没有到账，但是却已经办理过户、不动产证已 - TSn_XE
经到购房者手中。 , @8>=rT
这也是有问题的，这也是个漏洞，这个上面也讲到了，这个漏洞对于卖家来说，有着巨大的经济风险。 ZI-)'
I"y=A7Nq
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p O4}6\ 1\
第二章 Q];+?Pu.
OANn!nZ.
昆山二手房屋交易现状 fo^M`a!va0
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y;3vr1?
一、昆山二手房屋交易房产中介乱象丛生：
JstX# z
wqK>=Ri_
欺诈购房者， 4L( axjMYU
发布虚假房源， 2>_6b>9]
一房多卖， JIQS'r
索取贷款手续费， W EZ(4ah
加急服务费， p (:\)HP)R
中介包装费， 5JBenTt
中介诱导购房者多交定金， 8J7 xs6@
看房交押金不退， ?yU|;my
吃差价（链家已经杜绝，不知其他中介是否还有）， s-J>(|
欺上瞒下， HFB2ep7N
中介押尾款被吞， )UO :J7K
谩骂殴打客户， ke!)C[^7z
多人促销（你看房的时，别的中介也带人看房，其实是假的）， z+C>P4c-y&
中介收取首付款， ?TLMoqmXM{
阻止买卖双方见面，从中牟利 1}}.e^Tsfr
合同内容模棱两可， rc<^6Hq D
模糊关键销售内容误导购房者， 1.4]T, `
交易双方支付给中介超额违约金， %e+hM $Q
中介勾结卖家合伙欺骗买家， &Ru|L.G`
隐藏卖家债务风险、引买家上钩， k:nr!Y<
中介各种骚扰电话 5rr7lw WZ
假意造成房源多人抢购（在你面前电话说此房源多人抢购，先交定金先得） |[)t4A"}
z;xp1t @
等等，上述所列举二十二款乱象，这些乱象令买家和卖家以及有良知的房产中介深恶痛绝，也已经严重扰乱了二手房屋交易市场。 (dLt$<F
b W7tJ
?kI-o0@O.
二、昆山二手房银行贷款放款时间估计在2个月左右，有的甚至更长： *RD9 gIze
银行贷款线下审批周期过长，手续繁琐，贷款迟迟不下来，这个需要简化，需要缩短贷款审批周期，加快二手房屋交易速度。 ><mZOTn e;
k"uqso/
|<96 H8
三、房屋交易中心过户、出产证估计也在2周左右： ?Lbw o<E
昆山二手房交易中心线下办事率低下、审批流程繁琐、过户周期过长等，
V<$g^Vb
YR@@:n'TP
:z_D?UQ
上述二手房交易市场存在的不良、不合理的、不合规、交易周期过长、交易流程繁琐冗重的现象，已经严重影响昆山二手房交易的健康、有序的发展。 nU- .a5
$]<C C `
一套二手房交易走正规流程交易完成没有3个月是办不成的。 cpF\^[D
dE7 kd=.o
房产黑中介屡屡让购房者在购房的时候经济损失巨大， ^/47 *vcN5
银行放款周期过长增加了购房者和售房者的二手房交易的交易成本 >0k7#q}O
房产交易中心过户手续繁杂，审批流程复杂，也增加了房产中介、购房者、售房者三方的交易成本。 >pW8K[
m\(4y G j
俗话说的好:安居才能乐业。 `Rub"zM
WO?EzQ ?
以上的乱象将不利于昆山经济的高速发展。 0?qXD O&~
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第三章 T^B&GgW
'Cd 8l#z7
昆山二手房屋交易流程 j0B, \A
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B q+ RFo
以昆山目前二手房交易流程为例： 7 h?PVobe
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目前二手房交易一般流程的现状如下： g dT3,8`#[
C '4u+r aq
先从看房开始吧， oUIa/}}w5
|}b~ss^
一、购房者寻找房源 O@{ JB
1. 购房者寻找房源的几个途径: MNzq,/Wf
H=?v$!
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房屋交易平台发布的网站看到房源信息 B(w k $2
直接到房产中介门店咨询房源信息 ~
nNsq(4
亲朋好友介绍的房源信息 A8&yB;T$y
微信圈看到房源信息 v|t_kNX;v*
- l8n0P1+
基本以上几个途径，一般在网站和直接上门店发现房源的购房者居多。 }`&#{> ]2
Y$uXBTR`y/
看中了满意的房源之后，就到相关的房产中介门店咨询和委托。 Ap9CQ h=!
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二、购房者购房时接触的第一人就是居间人，既房产中介 ; 29q
E@^`B9 ;Q7
房产中介，顾名思义，就是帮助购房者达成买房的需求，但是某些房产经纪人往往违背了这个初衷。 b) 9bYkd
b)J(0,9`G"
1. 房产中介的责任、义务和收益： 7r 07N'
责任、义务和收益 a
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帮助委托人签订房屋居间合同，收取一定居间佣金，即中介费用。 m663%b(5>
8fFURk
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“合同法规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 /1:`?
% ,2
居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 o)F^0t
居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确” N
X&mEz
lTW5> %
y5B4t6M(
\2 &)b
当居间合同签订之后，不良中介就会钻法律的漏洞了，就会故意隐瞒房源信息，另外，法律规定的支付报酬是双方约定，没有一个明确的界限，如果某方违约，那么房产不良中介就会恶意收取超额的定金违约金， _;3xG0+
lfG]^id'
当购房者违约，或售房者违约，这里就会导致购房者或售房者资金受损，居间人会收取不合理的费用，因为是约定的，没法法律规定收取多少。 V^B' T]s
KGd L1~
当然，如果购房者违约，售房者不退定金，还需要支付违约金，如果售房者违约，需要返回定金，支付一定的违约金。 ,pE{N&p9
zR N_` U
合同法规定的居间合同，并没有定义买卖双方在签订居间合同的时候的违约责任，另外，居间合同只是定义了委托人和居间人的责任和义务以及报酬，但是房产中介却要收取违约方的不菲的违约金。 ,u7: l
W =41jw
购房者到房产中介接触到了房产居间人，规范的房产居间人有责任有义务把购房者看中的房源介绍清楚，包括房屋权籍情况，使用情况，行情等 jjL(=n<J<"
然后带购房者到房源实地考察看房，这个时候，不良中介就有会对房屋情况进行隐瞒，包括房源信息，房屋使用情况，房产权籍等，极大的增加了购房者的风险，但是购房者还被蒙在鼓里。 ba& \~_4
J5h;~l!y
购房者如果满意房源，下一步就是签订居间合同，房产中介安排双方见面. b7Jk{x #u
[U@#whE O
fC+<n{"C
三、购房者和售房者第一次见面 y3 @R>@$
fw kX-ON
如果双方都满意的情况下，在居间人的撮合下，双方谈好了交易总价，需要 hE0
p> R8
签订居间合同，签订了《房屋居间合同》。
W(a31d
u!?cKZw
这里第一次出现了钱。 Eh&*"&fHR
$50A!h
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购房者需要支付给售房者定金，2万或3万，或5万，都有，没有个数。 H(9%SP@[c
售房者接受购房者支付的定金。 (@ @t,\iF
{ \9vW; '
一般都是微信或支付宝转账。 pE
<dK .v6
37U
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这一步，如果是正规的房产中介，购房者确定购房，售房者确定卖房，没有任何问题，可以继续走下。 ts/ rV#s~
但是不幸的是， 'MH WNPG0
如果购房者违约，或售房者违约，是否需要支付给双方违约金，合同法居间合同里面没有说明，但是真实情况是需要支付违约金。 T(zE RWo
另外，因为签订居间合同，如果违约，需要支付给居间人违约金，这个就不合理了，合同法居间合同并没有说明买卖双方违约，需要支付违约金给房产中介，但是一般房产中介都会收取相应的违约金。 2Sbo7e
支付给居间人的报酬的前提是只有居间合同签订完成，委托人就需要支付给居间人报酬，作为居间人撮合合同的报酬，这个报酬可以约定，应该和违约没有关系。 aal5d_Y
Y ]&D;w
但是现实情况是只要双方有一方违约，那么违约方需要支付给另一方及中介违约金。 v
MTWtc!6
Y5 e6|b|
按理说，这个阶段，不良房产中介没有行骗的可能，但是就是有房产中介给购房者挖坑，隐瞒房源信息，提供假的房源信息，诱导购房者继续走下去，获得更大是骗取首付款！ C1_':-4
.si!`?K%[
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四.购房者和售房者网签房屋买卖合同 ?
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?4v&TB@
在房产中介的带领下，买家和卖家到住房保障和房屋管理局二手房买卖合同网上签约系统签订房屋买卖合同。 F,}wQ N
0.C[/ u[
这里不过钱。 21i ?$ u
U
!\w@b`Iv8
gz8>uGx&V!
五.购房者支付首付款 :H($|$\h
e]F4w(*=
双方在网签合同之后，购房者在约定的时间内支付首付款给售房者， 7
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一般的房产中介都会带双方到银行进行转账交易，进行资金的冻结。 + |(-7 "
如果售房者出售的房源本身还有贷款，需要提前偿还，也可以拿购房者的首付款进行偿还。 l%XuYYQ
5#kN<S!
注意，这里过钱，而且是巨款。 $j=c;+W
GBnf]A,^ @
Y&M}3H>E
如果售房者、房产中介都是诚意卖房，规范做事，是没有任何问题的。 &`"Q*N2{
40,u(4.m*
不幸的是， _0^f
b.Hf xYt(
售房者欺诈购房者，卷款跑路，购房者将血本无归， sk* AlSlM
不良房产中介和售房者合伙诈骗购房者的首付款，购房者将血本无归。 H w[(v[v
假房源，或房屋被查封，导致购房者的购房款血本无归。 m/}(dT
;
首付款由房产中介保管，房产中介也可能卷款跑路，购房者将血本无归。 /4x3dwXW@
k~
Z9og
线下资金的交割，对于购房者来说，有极大的风险！ W ~(4t: hp
i2$7nSQ9
目前房产交易市场，首付款99%都是线下成交，这个漏洞，正是被不良中介和假意售房者利用，造成购房者巨大的经济损失。 cb|cY Co5
XL!\Lx
R%l6+Okr
以下主要涉及到银行和房产交易中心的审批效率问题 ]6JI((
J3/2>N]/}
六.购房者办理购房贷款业务 Y:UDte[Lb
qz]b8rX
购房者支付首付款之后，接下来，就需要办理贷款业务了， +<qmVW^X
一般是房产中介带着双方到银行去办理贷款业务，需要买卖双方到场。 )Pr*\<C ld
这里购房者有可能也需要过钱了， Gp*U2LB
房产中介可能会告诉购房者，贷款很难办下来，需要增加一些贷款手续费才能下来，这个贷款手续费是需要购房者出的。 G.Z4h/1<
66RqjP '2
这个贷款审批过程漫长，1~2个月也是要的，有些会更长，周期过长，增加了 %&EDh2w>
双方及房产中介的交易成本，增加了房屋成交的不确定性，时间也是成本啊。 fd Vye|%
t<sy7e='
lM0
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七.购房者和售房者到交易中心办理过户手续 1 /@ lZ
:yPA6O 4
当银行贷款审批通过，房产中介就会通知双方到房产交易中心办理房产过户手续，双方必须都到现场，需要签字。 uh,~Cv XU]
A\Ax5 eeL
这个时候，不良的房产中介就会乘机要钱，不给钱不给办理房产证，也是有的。 2AN 6(k4o
v(Vm:oK,
这个时候，购房者可能也会出钱。 C8^=7H EB
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房产证下来的周期也是比较长的，2周时间估计是要的。 Hzos$1DJ
NR98I7
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八.房屋交易完成 H~fX >6>
i; +]Y
购房者拿到不动产证，售房者者拿到尾款，房产中介收取佣金，交易完成。 _
4!SO5T
}v zZWe
J2tD).G
以上基本上二手房交易的正常流程，当然，有可能有些差别，但基本上都一样。 >LqW;/&S<
2y_R05 O0
如果是规范的房产中介，诚意的售房者和购房者，基本都会让交易顺利完成。 gW0{s[}T
' pnkm0=`
如果是黑房产中介，不以房屋交易为目的，专以骗取购房者的购房款为目的， > J!J:
或者售房者，购房者都有问题，那就危险了。 W
PDL$ y
8Xo`S<8VS
另外，银行的贷款审批和交易中心的过户手续周期过长，这也是诟病。 `EFPY$9`D
;|n C;D]
Z: TW{:lrI
综合以上种种，是目前昆山二手房屋交易的现状，如果正常交易，还能顺利完成整个流程，但是如果不管是那一方出现问题，都将无法完成交易。 {'(1c)q>
hu=b ,
l~cT]Ep
]t 4 9Efw
目前，中国最大的二手房交易平台贝壳也没有做到，也是这套老旧的方式在进行二手房交易。 [ij8h,[~]
F0&BEJBkU
目前昆山所有的二手房交易平台，不管是贝壳、链家、安居客、58同城、德佑、21世纪、我爱我家、北区房产等比较大几家房屋交易平台，包括小房产中介，所有的房屋交易平台，都不是线上交易，而都是购房者先网上看房源，看中后中介带实地看房源，如果满意再付款的线下转账交易，购房者和售房者在房产中介撮合下完成意向金或定金，或首付款的转账，这种线下转账交易（当然，不可否认，正规的房产中介是带双方到银行转账首付款的）就存在极大的交易风险，极大的为房产骗子中介提供了施展的空间。 |Wo_5|E
IUK !b2!`
就拿当下最大的二手房交易平台-贝壳找房或链家来说， 6Vq]AQx
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链家大家都知道，从前也是默默无闻的小中介，在那个混乱的二手房交易的时代，房产中介鱼龙混杂，骗子横行，链家也是一步一步走的现在，链家主要是走对了这么关键的几步： SL(
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不吃差价， gy%/zbZx
房源真实， _b ~XBn
房价真实， Py}`k 1t*f
共享房源 /Dh[lgF 0C
好赞好房， |G!P G6%1
才走到了今天，才有了贝壳找房的上市。 rSGt`#E-s.
贝壳找房如今整合了几大房屋交易品牌商，如链家，德佑加盟，21世纪，新经济，后续将还有更多的品牌会整合进来，一起共享房源信息，分享房源资讯信息。 AdCi*="m
58同城已经被时代抛弃了，贝壳找房的目标很清晰，就是要做互联网找房的头把交椅，获取更多的流量，得到更多的现金流。 QvPG
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但是，但是，光纵向扩展还是不行的，内功没有练好，会不会是下一个58，难说。 FN-j@
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想要练好内功，需要的是久久为功，就是需要后互联网时代的房屋交易的思想. Ru1I,QvCj"
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链家或贝壳找房，没有，何况其他乎。 uU7s4oJ|
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f,e7;u z%
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第四章 q QL]3qP
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后互联网时代的房屋交易的核心思想 D $
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我们称之为后互联网时代的核心思想就是：16个字方针。 Cfz020u`g
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全线上交易+线下看实景房+第三方资管 1|+Z mo"
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购房者在链家或贝壳找房买房或其他交易平台，或房产中介门店，还是线下交易为主，线下过钱到售房者，或房产中介，大部分交易并没有走资管平台，这就为购房者带来了极大的交易风险。试想，没有购房者，作为房屋交易中介，你的利润何来？先如今，购房者却处于及其危险的境地。 $#b gt
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二手房交易是购房者、售房者、房屋中介、银行、房屋交易中心五方参与交易的流程，而购房者处于弱势，处于不对等的局面，然后可笑的是，整个交易流程所有的利润都来源于购房者的购房款，如何改变这种不对等的局面，就是需要一个全新的二手房交易平台模式，我们称之为后互联网时代二手房交易平台。 qac4GZ
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本着公平、公正、公开交易，拒绝欺诈的交易为宗旨。 j 'z}m+_?
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全新的二手房交易中介平台应该具有这样的模式： (sngq{*%%z
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以下全文： Jgf73IX[
后互联网时代二手房房屋交易的核心思想就是： v=(L>gg
3#d5.Ut
全线上交易+线下看实房+第三方资管 {AJcYZV
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说白了，就是购房款一律线上交易，房源一律线下看实景为准，钱一律交由第三方资管平台保管。 kW 'xuZ&
^,Paih
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房屋交易参与方的任何人都不得过钱，钱由第三方资管账户自动转到售房者、房产中介的账户，来完成交易。 Cst:5m0!
jKOjw#N
（当然，在交易中心的需要缴纳的各种税可以人工过钱除外） xB1Oh+@i
yJt0KUw@!
事钱分开，事由房屋交易参与方一起做，钱由第三方资管平**立来转。 t)y WQV
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通俗来说，人做事，机器过钱。 Ab]`*h\U
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可以定义为三大模板， h\ZnUn_ J
全线上交易模块，线下看实景房模块，第三方资管平台模块 RhJ{#G~:%
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一、全线上交易模块， a88(,: t
在交易还没有完成，在交易过程中，购房者的资金，包括意向金、定金、居间费、首付款、银行贷款或尾款全部打入到第三方资管平台，在此正常交易过程中，售房者和房产中介不会接触购房者的任何资金。 A4}6hG#
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因为居间合同是法律合同，是由有效的，因为有违约的存在，如果违约，则属于非正常交易，交易即将终止。故而购房者在支付定金的时候，售房者也必须支付相同的数目的款项，这些资金全部打入第三方资金公平，如果购房者违约，则支付给售房者违约金，如果售房者违约，则支付给购房者违约金。 6cCC+
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_uvRC+~R
房屋交易平台只收取居间交易佣金，即中介费，这些资金也将提前打入第三方资管平台，防止买家不支付中介费，或拖欠中介费。等交易完成，资管平台将这些资金打入到房屋中介交易平台账户。 ~^U(G As
另外，房屋交易平台不得收取交易双方的违约金，双方违约，与你房产中介无关，你房产中介只是中间人，只收取合理的居间中介费即可。 Ms^U`P^V~P
QLq^[ >n
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二、线下看实景房模块： TFX*kk &R
(lDbArqy
有人说，现在不是有VR看房吗？ 确实，这个确实是增加房源的真实性，但是VR看房，不会把室外的拍给你看，房源周边有墓地，有高压线，有高铁经过，有电厂，有焚烧厂，周边荒无没有开发等等，这些VR是不会给你拍滴，因此，线下看实景房是非常有必要的。 =WaZy>n}7
&N{XLg>
u$7o d$&S
三、第三方资管平台模块： 0]tr&BLl*
V~V_+
这个就不用说了， [m>kOv6>^
购房款一律由第三方资管平台保管，交易完成之后，打到售房者账户。 , _K /e
目前其实是有这种资管平台的，但是很多购房者不知晓，或者房产中介不告诉购房者，嫌麻烦，或另有所图。 ;\N{z6
Q@]QPpe
强调： }i32
一律线上过钱。 B~/:["zTh&
gr \UI!]F
线下一律禁止过钱。 7*bUy)UZ
&E0d{ 2
线下只核对房源实景房。 d ] J5c
KrcL *j&^
这样，房屋交易平台才能真正做到了为购房者和售房者房屋买卖服务的目的！ alQMPQVin
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房屋交易平台只收取居间房屋交易中介费（交易佣金）费用，没有其他费用。 !d@q T.
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房产中介不过钱，何来房产中介出骗子。 MfJ;":]O!
9oOr-9t3
请永远记住：客户就是上帝，有客户，我们就活在人间，没有客户，我们就得下地狱。 J{W <6AK\S
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第五章 ^_6.*Mvx
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新的二手房交易参与各方的职能 ZPrL) ']
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由于新的交易模式和旧的交易模式不同，因此，二手房屋参与交易的各方的职能也会相应的有所改变。 q*`1<9{H
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一、购房者 |"4+~z%/9!
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由于新二手房屋交易中介平台将直接对接第三方资管平台，购房者银行账户将和第三方资管平台账户绑定，售房者银行账户也将和第三方资管平台账户绑定，购房者支付给售房者的款项，一律线上转账到第三方资管平台，线下支付无效，在房屋交易中介平台将打印收款发票给购房者，打印入账发票给售房者。 :~K c"Pg
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购房者和售房者将在线上一起签订居间合同，居间合同必须符合中华人民共和国合同法居间合同的规定，签订完成，即使生效。在房屋交易中介平台将打印一式三份，房屋交易中介平台一份，线下存档，购房者一份，售房者一份。 JmHEYPt0
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由于新二手房屋交易中介平台将直接对接银行，银行贷款部门在交易中介平台驻场，便于买卖双方可以在房屋交易中介平台和的银行接口进行直接签约，在购房者和售房者将在线上一起网签房屋买卖合同，网签房屋买卖合同内容和旧式网签合同内容完全一样，。在房屋交易中介平台将打印一式三份，房屋交易中介平台一份，线下存档，购房者一份，售房者一份。 HYd&.*41rE
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由于新二手房屋交易中介平台将直接对接房产交易中心，房产交易中心办理不动产证的部门将在交易中介平台驻场，便于买卖双方可以在房屋交易中介平台和的房产交易中心接口进行上传相关资料，交易中心进行审批，办理过户，出不动产证。 |y,%dFN
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当然，银行和房产交易中心相关部门也不需要驻场二手房屋交易中介平台，也可以直接线上对接。 O=2"t%Gc
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二、售房者 5u(,g1s}UZ
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购房者和售房者将在线上一起签订居间合同，居间合同必须符合中华人民共和国合同法居间合同的规定，签订完成，即使生效。在房屋交易中介平台将打印一式三份，房屋交易中介平台一份，线下存档，购房者一份，售房者一份。 m Mp(
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由于新二手房屋交易中介平台将直接对接银行，银行贷款部门在交易中介平台驻场，便于买卖双方可以在房屋交易中介平台和的银行接口进行直接签约，在购房者和售房者将在线上一起网签房屋买卖合同，网签房屋买卖合同内容和旧式网签合同内容完全一样，。在房屋交易中介平台将打印一式三份，房屋交易中介平台一份，线下存档，购房者一份，售房者一份。 +M@,CbqD
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由于新二手房屋交易中介平台将直接对接房产交易中心，房产交易中心办理不动产证的部门将在交易中介平台驻场，便于买卖双方可以在房屋交易中介平台和的房产交易中心接口进行上传相关资料，交易中心进行审批，办理过户，出不动产证。 Dt)O60X3>
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完成办理过户，出不动产证之后，第三方资管平台账户将购房者全额购房款转账到售房者绑定的银行账户，出具转账发票. l B7 V4
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三、二手房屋交易中介平台 *@2+$fg z
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二手房屋交易中介平台的账户与第三方资管平台账户绑定，双方交易完 {jnfe}]
成，第三方资管平台将交易佣金转到二手房屋交易中介平台的账户. Qn=#KS8=J
当然，如果房屋交易中介平台给客户提供了增值服务，也可以收取增值服务费用。 E=G"_
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二手房屋交易中介平台是整个交易流程的核心模块，因为它连接着整个交流各方，对接了各个模块，各方交易必须通过该平台才能完成所有的流程。 !CJh6X !
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四、银行 #3f S_;G
银行贷款部门将对接二手房屋交易中介平台，购房者银行贷款所需要的所有资料将在线上完成审核，线上审批，线上通过。 0a1Vj56{)
银行将与第三方资管平台对接，审批通过，直接放款到第三方资管平台账户，出具转账发票. ; M)l7f
购房者银行贷款过程，售房者也是需要参与的，也是要准备一下资料， 9 E@}@ZV(
和购房者一样的审核. aPR0DZ@
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五、房产交易中心 `E @TPdu
房产交易中心对接二手房屋交易中介平台，购房者所需要的所有资料将在线上完成审核，线上审批，线上通过，线上过户，线上出不动产证。 (z8^^j[
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六、第三方资管平台 bcVzl]9
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第三方资管平台的定义， ;%#.d$cU
二手房交易资金监管是指二手房交易双方当事人为保证房屋交易资金的安全，由买方将房屋交易资金交付给指定的银行监管，待交易双方完成房屋所有权转移登记后，监管银行按照约定向卖方支付房屋交易资金的行为。 $|0?$U7 !
k &<cFZU
第三方资管平台其实早就存在了，但为什么还是屡屡有购房者损失首付款，最根本的原因是第三方资管平台没有和房屋交易中介平台对接。 AK$h
S M
t<UtSkE1
第三方资管平台是整个交易流程的核心所在，因为所有的购房款项都将通过第三方资管平台来完成转账。 cx+li4v
第三方资管平台必须是得到国家层面认可的，由国家来担保的，就像银行一样，钱放在银行老百姓很放心，资管平台也必须是这样的。 .u<i<S
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Q!%C:b
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|i/Iv
第六章 @i" ^b
TB oN8cB}
新的二手房屋交易流程 49e~/YY
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-pF3q 2zb
下面是全新的二手房交易流程的步骤 1@i 8ASL
全新的二手房交易流程如下：
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一、购房者寻找房源 u'm[wjCj c
#iZ% CY\
购房者在二手房交易平台看到发布的真实的房源信息或到二手房交易平台门店看到房源之后，如果有意向的房源，二手房交易平台的房产经纪人将带领购房者到实地看房，房产经纪人必须如实给购房者报告该房源的信息，包括房屋权籍情况，使用情况，行情等，如果后续签订合同，发现有虚假提供，房产经纪人将会受到惩罚，二手房交易平台也将会赔偿购房者的相应的损失，这个是需要写进合同的里面的。 P%CNu
Q5!" tF p
鉴于大部分的平台发布的房源很多都只要内景照片，内景视频，而且没有设定外景选项，现在增加一项外景选项，把房源周边的环境也需要拍照，或视频，让购房者对该房源里里外外全方位了解. mbZS J
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B-I
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二、购房者和售房者签订《房屋居间合同》 dxz.%a@PW
NHL -ll-R
购房者实地看房之后，如果看中该房源，房产经纪人将通知售房者，来房屋交易中介平台门店，如果购房者对总房价有异议，那么，购房者和售房者进行沟通，协商，直到达成双方满意的价格为止。 _&] B
)q+Q tz6D
购房者和售房者在线上依据政府人民共和国合同法居间合同，签订《房屋居间合同》， Ah| ,`0dw
h _SDW %($
合同成交约定：
N1pw*<&
购房者向售房者支付2万定金，售房者的定金将转入第三方资管平台进行保管，售房者向第三方资管平台存入和购房者一样的定金数目，目的是约束售房者违约，在购房者和售房者签订购房买卖合同的时候，购房者支付完成首付款，那这笔和购房者一样的定金数目的资金将返回给售房者， G#|`Bjv"aP
购房者向房产交易平台支付约定的中介佣金报酬（房屋买卖交易完成之后） 0/vmj,&B(
C}7 c:4c
我们定义2万定金，是尽量减少违约者的违约成本。 ne~=^IRB
vz~QR i*
合同违约约定： H7I& Ky
购房者违约，售房者定金不退 : X66[V&eH
售房者违约，将退回购房者定金，支付定金一样数目的违约金 RKt#2%FFO
K]<49`MX
这就是把资金存放在资管平台的好处，谁违约，谁受损，不存在违约者不支付的现象，也不存在为这点违约金打官司的情况。 $_u9Y!
+V N&kCx)
另外，合同规定售房者不得一房多卖，当居间合同签订之后，售房者该套房源将在交易平台被冻结，也不得在其他交易平台继续挂售，如果违约，将依据合同违约约定支付给购房者违约金。 &B;M.sz~C4
ipIexv1/S
合同里面写入不允许售房者跳价，不允许购房者跳单，如果发生，当作为违约处理，房屋交易中介平台的合法利益也需要得到维护。 IKm_YQ$XOy
IPIas$
| M|5Nc>W
三、购房者和售房者线上签订正式买卖法律合同《房屋双方买卖合同》 ) -RI
U6B-{ l:W
《房屋双方买卖合同》和旧模式的房屋买卖合同一样，这个没有变化，只不过是在线上签订合同。 =/|2f; Q
=Eh~ wm
!:N&tuJEv
四、购房者支付首付款 7F Tf8
#cZ<[K q6
购房者线上支付首付款将直接打入贷款银行和交易中心认可的第三方资管平台，等同于打入到售房者的账户生效，由其暂时保管，不会直接到售房者的账户，接下来，银行依据购房者支付首付款之后，走下面的贷款流程，这样既保障了购房者的资金安全，也维护了售房者的合法权益。 ;mi +[`E
AwC"c '
mfI>1W(
Ag6^>xb^
五、房屋交易平台为购房者线上办理贷款 JF+E.-fy$
MoFAQe
由房屋交易平台对接银行，在房屋交易平台对接的银行接口为购房者线上办理贷款， 8vuA`T!~G
办理贷款是整个二手房交易流程中最消耗时间的. \'BA}v
&/
BbV @ziL
需要向银行提供如下资料 &rj)Oh2
夫妻双方的身份证原件及复印件 $U]KIHb
与卖房者签订的购房合同或购房意向书原件 '; \v:dP
首付款凭证原件及复印件 Cd"cU~HAB
婚姻状况证明：结婚证/离婚证明/未婚证明原件及复印件 IGtpL[. ;/
户口簿原件及复印件 Q8~|0X\.g
资信证明原件（使用银行提供的标准格式） )Gu:eYp+`
贷款人收入情况 uxj x~+qFd
贷款人的负债情况 _!} L\E ~
购房者需要线上签订贷款合同 ):c)$$dn
等等 FVgE^_
V= ?qU&r<+
购房者银行贷款所需要的所有资料将在线上完成审核，线上审批，线上通过,线上放款. J'=i EI
3 cb$g
SFiK_;
六、房产交易中心办理过户，出不动产证 |BC/ERm s
LO&/ U4:
房产交易中心对接二手房屋交易中介平台，购房者所需要的所有资料将在线上完成审核，线上审批，线上通过，线上过户，线上出不动产证。 >p[skN
0[O ."9
k\NwH?ppu
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八、房产过户交割 ]8c%)%Vi
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cG9d-
完成办理过户，出不动产证之后，第三方资管平台账户将购房者全额购房款转 gpe/ dfyJ9
账到售房者绑定的银行账户，出具转账发票. 房屋交易中介平台通知购房者来 ]
c=nkS
取不动产证. z87_/ (nu
N Qdz]o
最后，购房者拿到不动产证，售房者获得全额售房款，房屋中介平台获得交易佣金和增值服务费用（如果有的话），交易完成。 DA(ur' D
gjGKdTr'
xaSg'8-
各方足不出户，完成了整个二手房屋交易流程的大部分交易。 v RR(b !Lq
第七章 T0Kjnzs
dP7nR1GS
新的二手房屋交易五大模块 _>LI [yf{
'@WpJ{]A
us0{y7(p
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6HK
dBW$/
全新模式的二手房交易模式总共分为五大模块： XP |qY1
JR_s-& GaM
全线上交易模块， |_A DG
线下看实景房模块， ] C&AU[U*
第三方资管平台模块， 0Gr ^#`
银行贷款模块， M#?^uu'
房产交易中心产证模块，
H ({Y
^G*zFqa+`
nB+UxU@
全新模式的二手房交易比较容易实现的模块是全线上交易模块和第三方资管平台、线下看实景房模块. p[&6hXTd
v
Wt{kg;
这几个模块实现完成了，最少可以杜绝房产中介的不良行为，对规范化二手 -{=c T?"+
房交易市场将起到重大作用。 V|njgcn d
}iZ>Gm '5
K BO{ g:"
银行贷款模块和房产交易中心产证模块这大模块不好实现， ,m08t9F
审批流程过于复杂，周期长，要简化流程，全线上操作，涉及到方方面面，需要得到银行和政府的大力支持才能最终实现，这个的慢慢来。 AvxP0@.`
{Iu9%uR>@
如果最终实现，将缩短二手房交易一半或更多的时间。 %{sL/H_
|rhCQ"H
目前二手房交易的流程最终完成基本在3个月到4个月左右，如果使用新平台，将会缩短在1个月或更短的时间内完成交易整个流程，将大大的提高的工作效率，也极大的促进了二手房地产交易市场的健康发展。 sgRD]SF
Z`9yGaTO
可以先期实现全线上交易模块和第三方资管平台、线下看实景房模块 - 2`D(xC
这三大模块，先堵住旧式交易平台漏洞，让骗子中介无藏身之地。 CQ(
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二手房屋交易无利可图了，骗子房产中介自然就消灭了。 -l ?J
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第八章 _Q
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后 记 I {o\d'/
消灭房产黑中介不是本文的目的，本文行文的目的在于规范化、效率化二手房屋交易市场。至于去除房产中介的“黑”色标签，清除房屋交易中介里面的害群之马，只是有了一个好的结果，还可以真正让成千上万的房屋经纪人受人尊重，在收取合理的报酬、增值服务费用的同时，为二手房交易市场的健康发展做出应有的贡献。 82q_"y>6
Hh<3k- *d
[HV9KAoA
目前实行这种全新的二手房交易有非常大的困难，涉及到方方面面的诸多因素，但是社会在不断的发展，各项制度也都在逐步完善，因此，这种全新的二手房交易肯定会实现，因为它确实体现了价值。 :
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F9Bj$`#)
（完.） |iJ+e -_R
