“卖小区”这门生意两年前，和某业主自治领域的老师直播。｜他说了那句：“99%的业委会都是假的。”当然，他的发言有个前提，是近几年成立的。而我的观点则保守了点，我认为利用业委会制度牟利的业主呈增长趋势，但99%这个数值显然绝对了。专家反问了我一句：“你现在跟业委会接触，能分辨出真假？”后来，我明白他的意思了。99%的意思是｜有真的，但你分辨不出。2021年，南京江北新区某大型小区物业选聘在即，各物业公司代表的车子停在会场外面。初选会现场，他们西装笔挺的相互打着招呼，然后就各自候场区找个位置坐下。他们中间有老牌国企，有头部物业，也有势头正猛的本地新势力。会场里，业主们盯着一个比一个惊人的垫资数字，听着你方唱罢我登场。
会场外，每家物业公司代表心里则揣着另一个数字。你可以叫它市场拓展费用，又或者其他名称。总之，它的比例是物业公司全年物业费总额的3%~10%。也就是说，一年500万物业费的小区，业主们将会有15~50万的费用流入某个口袋。这决定了哪家物业公司能够进场，而不是所谓业主们民主的投票。会场上，业委会的老主任无心听讲，他总觉得自己正被几个年轻人架在火上烤，冷汗直冒。而会场下，几个委员看着业主代表们的提问和掌声。心里冒出一句话。｜“这是门好生意。”谁杀死了业主自治？业主自治和业主没关系？这可能吗？｜可能。某物业行业大佬在分享演讲中，对被送锦旗一事苦笑回应。称因此找到了物业行业的本质，那就是和业主们打交道的能力。而他的市场部经理们，正在某业主家里开会支招，告诉这几位业主到了街道怎么谈、怎么闹。和业主打交道的能力？你可以说完全没有，也可以说挺强。南京市的物业服务市场，向来是全国物业公司的试金石。2014年，某生活在全国买买买的时候，南京某业委会主任就写了揭发乱象的文章，结果报社总部遭人闹事。现在看来，某生活竟然还算规矩，它靠买物业公司扩张，然后又从小区抽水导致服务大幅下降。最后，帮助业主们团结起来成立业委会。｜这么一说，他人还怪好的勒。某知名编剧在行业会议上怀念煤老板，说煤老板大方投钱却不干涉创作，回报就是安插个女演员什么的。现在看来，某生活在2015年前后也功不可没，花了钱，促进了业主自治，也值得怀念。《民法典》颁布后，各地迎来新一轮物业管理条例修订。也照例会征询一下建议，看过的人无一例外的都说出三个字，更严了。严，自然是对业委会的。小区搞不好，业委会坏，打业委会。但业委会为什么坏？没人提，也没人问。物业公司收买业委会，有人查有人管吗？物闹给街道施压，不合规也可以换物业的时候，有人问，有人管吗？那些合法却没有换成物业的小区，和那些违法却换成物业的小区。执法差异如此之大，是法律不够严吗？物业公司和物业公司打架，肥了物闹，害了业主，业委会却死了。
现代版殃及池鱼。起高楼，宴宾客……这两年南京市的物业选聘市场，又有新香饽饽屡屡得手。归根究底，是实力。当然，不是服务实力，而是舍得把市场拓展费用又调了调的实力。以前，大家都是5%，现在大部分降到3%了，那拉满10%的自然就无往不利。以前选聘，业委会是在20万和20万中选拿谁的，选聘市场还能够雨露均沾。现在，在12万和50万中选，那就是如选了。市场新贵有没有考虑过，以往的那些大品牌，为什么把市场拓展费调低了呢？如果说2015年前后，南京物业服务市场的头把交椅就是那两家。某科某城经常携手多进二，让业主在全国大牌和地方大牌中刷一回自豪感。反观近几年，别说刷榜，进二都得费点劲。为什么？因为｜买小区容易，保口碑难。当所谓品牌物业开始不断被请出小区，被某生活两年时间从高潮跌到谷底所支配的行业恐惧，又涌上了心头。于是，还是要点“脸”吧。两公司齐刷刷地望向后来人，心里开始了计算。又有违规新闻被爆了吧？公司资金链还安全吗？前几个接的项目开始有人骂了吧？诶？那个项目经理不是刚刚从我们项目挖的吗？只闻新人笑，谁见旧人哭。旧人也是会笑的，因为新人也是会走老路的，也迟早会摔跤的。“物闹”们的狂欢房地产行业出现危机时，有两种反应。一种是万达、万科，一边割着肉一边喊着活下去。还有一种是恒大、碧桂园，越是困难越是卷，利润越薄越是扩张、越是高周转、越是折腾。当你以为后者有什么秘诀，是不是后台更硬，是不是大而不倒的时候。才发现｜就是胆子大，有毛秘诀。新人给的多，不奇怪。老人也给多过，不说哼哈二将，就是老祖宗某生活，虽然是买盘不是撬盘，但后期抽水达20%也实属罕见。基本展现了什么叫物业服务最快跌速，没有什么3000点到2800的各种底，就是立竿见影的一杵到底。那当下还能给出10%的市场拓展费怎么回本呢？也没有什么秘诀，还是抽，还是胆子大。有段时间，某些业委会换了物业公司后，基本公众号就很少运营了。以前和“反对派”吵的天翻地覆的阵地，后面就如一潭死水了。现在则有些改变，今天修防水，明天修监控，后天补绿化，大后天……再来一遍。而到手3%~10%，也喂不饱现在的“物闹”了。只要人不倒，抽成不能少。越是如此，物业公司越放心，手越黑，心越狠。小区成了舞台，各种角色轮番出将入相。｜突然有人问了一句：“业主们呢？”业主们……对呀，小区是业主们的。最悲哀的，还是业主们。三十多年前，有人给他们画了一个业主自治的大饼。吃这个饼，据说很顶饱，据说很美味。能提高物业服务质量，能降低业主生活成本，能体现业主物权权益。时间很快就过去了，9成业主像个蚕蛹一样被困在信息茧房里，今天听A说换物业涨房价，明天听B说其他小区在分钱，后天听C说品牌物业有底线，大后天？在另一个小区又听一遍。剩下的那些业主，一半想做点公益，一半想捞点油水。如今，想做公益的人，已经很难玩下去了。以前基层乱搞，你可以学习法律据理力争。物业公司乱搞，他有反派身份反而将业主推向自治。现在？另一半也有这些助力，还比你有钱有资源。《大宅门》里，七爷最喜欢哼唱那一段《挑滑车》，里面有句提气的戏词：“看前方黑洞洞，定是那贼巢穴，待俺杀上前去，杀他个干干净净。”这么多年，我怎么始终没听到下半句？
