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楼主 发表于: 2023-01-16
, 来自:江苏省0==
d hiLv_ / ▣编辑：靓昆 %_u*5,w 3Zg=ZnF ▣来自：@克而瑞数据、@环沪楼事（kshm2271） acB,u & mkYM/*qyM& g*t.g@B<2 a1ZGMQq! 01 1pXAPTV R*.X bkW~ GiHJr1 在苏州的四个县市中，昆山可以说是中国最著名的县级市，常年霸占百强县榜单。 efMv1>{ !Y =s_)X F<BhN+U #[sC H 刚刚过去的2022年，昆山再次荣登赛迪百强县榜首，这已是第18次蝉联了。 Xn.zN>mB Fdd$Bl.&XS
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z7 去年10月，在国务院第七次人口普查领导小组办公室编制的《2020年中国人口普查分县资料》中，昆山明确了自己的新身份--特大城市。 Q !5Tw dDW],d}B; _jH1 Mcq \s&w0V`Y 并且，首次荣膺全国工业百强县市和创新百强县市。 >If J.g" SynxMUlA v|_ ?qBs" 据《政府工作报告》数据显示，2022年昆山GDP有望突破5000亿，同时实现各维度的正增长。 aFo%B; 8 m Bp^> R`, vtR<(tOu@ 规上工业总产值10810亿元，增长4%； ^]'p927
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完成一般公共预算收入430.2亿元； }n=Tw92g ( Nj
X?^ _kH#{4`Hw 固定资产投资792亿元，增长6%； la)f\Nk \_@u"+,$W &IT'%*Y:V 社会消费品零售总额1642亿元，居苏州第一； M(Jf&h4b DBCL+QHA U,iTURd 完成工业投资250亿元，增长8.4%，总量创近五年新高； #.9 Xkn9S BxZ}YS: >~BU<# 居民人均可支配收入7.06万元/㎡，增长4%； XT>e/x9' C'n 9n!hR \'E _ 进出口总额达到1038亿美元，继续保持千亿美元高位； a6WE,4T9 &>I8^i 'P@a_*I 昆山成为中国首个达到5000亿量级的县级市，不愧为中国第一县，县域经济之王！ ./#K@V1 Y+/o f k " =Z#tZ{"
}E>2U/wpXY 此外，昆山还创造了多项第一： m{% _5 nW 6J%S
kuxR b@1 QE 全国第一个建设环城高架的县级市； 8>
pFpS "%f>/k;!h. OFRzz G@ 全国第一个开通地铁的县级市； k% In
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z 全国唯一拥有三个国家级开发区的县级市； IZAbW GmAE!+ " "45BOw&72G 对外贸易总额、规上工业总产值、人均进出口规模均处于领先地位，始终保持着对外商投资较高的吸引力。 W:rzfO.`Z i;|% hDNWA
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a$aI% SI;G|uO;/ uT-WQ/id VKik8)/. 回顾，昆山目前取得的亮眼成绩，与其优越的地理位置不无关系。 pQVi&( M WM@uxe , <wE2ly&x 毗邻长三角龙头上海，接沪连苏、占据C位，区位优势得天独厚，被誉为上海的后花园。 oR-_=U^ t9K.Jc0 zv0 RrF^ 我们知道，在环沪城市中，嘉兴、昆山、南通、嘉善、太仓堪称上海都市圈的第一梯队，但在与上海相邻的城市中，只有昆山优势明显，城市价值不言而喻。 *ac #wEd p pV\FQ{K u'32nf? 首先，表现为交通上的链接和贯通。 R
dnd| "9 WP^[ sn Ekei|0 上海地铁11号线直达昆山花桥，设“兆丰路、光明路、花桥”3站。昆山人乘坐地铁可直达上海市中心的徐家汇商圈，这比上海郊区的金山、奉贤等区到上海市中心还要方便。 D ^ &! c,D'Hl6(% "{ V,(w8Dt S1线（已更名为轨交11号线）也已进入设备全面调试阶段，将于2023年正式通车，终点站位于花桥站，与上海地铁11号线花桥站换乘。 'rR\H 2b
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xE6y9"}!h S1线是昆山首条与上海轨道交通网络相连的线路，建成后意味着在地铁的赋能下，昆山与上海的联系将更加紧密。 s?`)[K'- PTePSj1N *=2jteG=3. ZV Gw@3 除了地铁，从昆山到上海坐高铁也很方便。昆山站和昆山南站每天约有135趟列车往返于上海和昆山，如此的用时和频次，让高铁通勤成为现实。 X&p-Ge1>z p! Gf ^ ?` `+ OH 从人口流动来看，“沪职昆住”形成了明显的同城效应，人口流动让昆山与上海之间形成了紧密的现实联系。 OOk53~2id zJ9,iJyuD
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N` X54 昆山的花桥镇凭借紧邻上海、地铁直达的优势，成为众多年轻白领的优质置业选择。每天无数年轻人往返于上海和花桥之间，他们住在花桥，工作在上海，过着双城生活。 "(C }Dn# e<C5}#wt / FYa{.Vlr sdO;vp^:b 03 V_
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q 靠近上海的区位优势，以及与上海联系日益紧密，决定了昆山承接了上海的外溢客群，其楼市成交量有了一定的保障，因此昆山的楼市具有一定的韧性，在四县市中相对稳定健康。 C*gSx3OG ]&r/ H17 6u.b?_u
d3{Z hn@ 1.供应和成交同比跌幅处在四县市低位 a"EQldm|d "QlCcH`g u!@P,,NY 2022年，昆山商品住宅供应面积238.31万平，同比下降19.6%；成交面积287.93万平，同比下降8.46%。 D8dTw {C H@
w6.[ # 5#fLGXP 2022年昆山商品住宅成交均价为21225元/㎡，同比上涨8.13%。 =x^I 5Pn /=3g-$o{` H a/\&Z( 中建鹿鸣府、华润润樾庭、东望璟园等核心板块的优质楼盘项目，在2022年取得了亮眼的销售成绩，也带动了昆山新房均价的结构性上行。 3>jz3>v@ C$%QVcf l+N?:E$5=% 无论是供应量还是成交量，同比降幅都是四县市中最小的。 jkdNisq37 w"BTu-I 96 PVn 让我们看看月度成交情况。 1L9^N FSBCk
J -QQ!qa0 2022年上半年，受上海疫情影响，4月昆山封城，昆山楼市直到6月才逐渐迎来放量，8月中旬限购进一步放宽，9月单月成交55万平，成交均价上涨至21851元/㎡，创年内高点，市场呈稳步升温态势。 ?"C ]h s \E#r[9F{ Y"lxh/l$} 2fLd/x~ 10月市场再次下跌，整月无新增供应，11月随着供应量的增加，成交量有所增加。 -e)bq: T GqAedz ;. PIr Uls0} 到了12月，龙辰院子、臻悦雅筑、润樾云起花园、颐和天樾花园等新盘入市，带动市场成交量增加。 E8j9@BHU[r lZua" Ju c]"B)I1L 2.主城玉山2万+元/㎡全面改善，越贵越好卖 (
ou:"Y \W\6m0-x Pw7'6W1 板块方面，主城区的玉山、张浦、临沪区的花桥是2022年昆山成交的主要支撑，但市场行情彼此·相对独立，楼市发展自成一体，由于客群结构的显著差异，造就了截然不同的市场特征。 }3*h`(Bv7 .*f;v 4! >3k R~:; 3@&H)fdp6a 主城区玉山普遍进入改善时代，房价超过2万元/㎡，主要面向本地改善客群，因为改善需求购买力充裕，因而总体呈现出项目越贵越好卖特征。 =L=#PJAP j '^J/aV k}O|4*.B
T 以板块内的中建鹿鸣府为例，虽然均价超过3万元/㎡，但仍能屡开屡罄。 wYxizNv, ef. lM]cO )N6R # 2022年，中建鹿鸣府以48.41亿元、15.15万平的销售业绩，位居昆山2022年商品住宅销售额和面积双榜首，其成交套数为1027套，位列套数榜第三。 [@y=% \%R XnY}dsS O ]_=HC5" 中建鹿鸣府位于金鹰旁、娄江畔，被公认为昆山主城的核心位置，是名副其实的高价值地段。 ft*0?2N~ N Hh
C0fA3y72 以金鹰为中心，项目周边二手房挂牌均价已超过4万元/㎡，中建鹿鸣府有一定的倒挂优势。 =ddx/zN $Us@fJr 0 iE).Za0g eHJ7L8# 项目紧邻昆山南北中轴长江路，路网四通八达，出门1公里即达市域轨交S1珠江路站（在建），周边集聚、金鹰、大润发、玉山中学、昆山第一人民医院等高端生活配套资源。 b{ozt\: M mQvKre
o~ m@Nx`aS? 中建鹿鸣府，除了在地段上占据城市核心，在产品力上也堪称硬核。 N 4v)0 X
or ,}. w 4l1=l#\S 进小大门后即是国际城市口袋公园、空中廊桥、“秀舞霓裳”城市绿带、世纪之环……社区景观空间打造有艺术廊架、圆环活力剧场、慢享街区等，满足全龄段业主娱乐生活所需。 u}rot+)% ~p
A;j7* FKx9$B 室内配置沃茨地暖、东芝中央空调、环都拓普新风三大件，皆是方太、摩恩、科勒、杜拉维特、飞利浦、欧派等高端品牌，带来更舒适的居家体验，让生活品质实现进阶。 Gu}x +hG 5HIp oj;\( b
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75 中建鹿鸣府目前主力在售建面约124㎡的舒适三房、建面约143㎡的宽幕四房，大横厅、多开间朝南、主卧套房等亮点十足，在功能和尺度方面把改善户型做到了均好。 ICTtubjV" _l
,Z38 P3yiJ|vP 中建七局，在城东开发的春景雅苑2022年的去化表现也不俗，120天累计销售额突破20亿元，月均去化破百套。 __fR #D Y) h%<J 8 (KfX% A{J 1 n 春景雅苑位于昆山城东体育公园片区的核心位置，占地约870亩的开发区体育公园位于项目西侧约500米处，拥有多元成熟的配套资源。距S1线夏驾河公园站约2km，项目还拥有约2.9万m2的大型商业综合体，此外还有今年签约的皇冠假日酒店和永旺梦乐城。 .apX72's, u20b+c4 _ ]S6> pzax~Vp 项目产品以大三房、四房为主，主力户型面积约126-189㎡，分别打造了建面约126㎡大三房、建面约143㎡舒适四房、建面约168㎡阔景四房、建面约189㎡豪华四房，是改善置业的产品佳选。 7qUtsDK YJ^ lM\/< h]MVFn{ 在社区景观方面，春景雅苑整体采用“一厅一轴五分区”的设计，中央会客厅融合景观长廊、阳光草坪、水景等，打造多功能社交体验空间。 g
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sKuTG93sr@ Wi5| 9 并提出社区景观新理念，光舞之森，精心营造光之谷、水之庭、梦之岛、云之苑、石之居、林之境等六座情境花园，配有约1100平的全龄儿童乐园、约700m活力健身跑道。 (rG1_lUDu XH *tChf<
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f \ 室内装修方面，全屋配备环都拓普新风系统、美的中央空调、沃茨地暖三大件，将想象中的高品质、高舒适融入日常生活。从入户挂钩，德系品牌“凯迪仕”四合一智能门锁，“星月神”双开钢木复合入户子母门到卫生间干湿分离，彰显精致生活。 tN{t-xUgk ],YY FU} u#M)
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NslA/"* 3.张浦刚需心头好、临沪花桥承接上海外溢 U>+~.|'V9 N39nJqo>" Cr hi+D 张浦板块紧邻苏州甪直，板块均价仅有15000元/㎡，以较低的价格吸引了大量刚需客群。 Xe SbA ?R]y}6 P$
ye|a#a9N 去年8月18日，昆山限购政策的持续优化，对于首套购房者，由原来的连续6个月社保到现在的不限购，外地人可通过人才编码在昆山购买3套以内，其实也算是变相的全面解绑限购。 ?Bzi#Z tv OAN|+F @."o:K 限购政策的解绑刺激了花桥行情，尤其是上海投资需求的外溢，上海和花桥人口流动性加大，投资需求回暖，地铁沿线楼盘来访、去化均呈现稳步回升态势。 I PVzV\o mVK 9NK v|I5Gz$qpa 值得一提的是，无论是主城区玉山，还是临沪花桥，供应偏低，库存见底，是楼市回暖的核心原因。 bVeTseAG ij i.3- 0#[f2X62B 尤其是花桥，这两年土地供应几乎停滞，一年只成交1-2块地，2022年只出让了1块宅地。 LZ)m](+M -p.*<y
;Z q~w S8OV G4- 04 Hm
VTfH' daIL> c" ?GNF=#=M M6'C 3,y0 昆山市场的韧性相对较强，呈现出与其他三个县市截然不同的市场格局，除了楼市本身的供求关系，我认为主要取决于以下几点因素： L{LU@.;1 S%X\ ,N ij(4)= 环沪城市的优势之一是承接上海的外溢需求，随着昆山与上海之间交通便利性的大幅提升，使昆沪双城生活成为可能。 b_jZL'en eqZ+n
o qysa!B 二是，除了外来投资需求的“助力”，在市场行情和投资低迷的背景下，内生性自住需求决定了成交能否持续放量。 uT} TSwgp b3b~T] ] 6rQpK&Jx 昆山连续多年位居全国百强县市之首，2022年GDP超过5000亿元，常住人口超过200万，且昆山产业强劲，已形成电子信息和装备制造2个千亿级主导产业集群，产业带来的购买力助力楼市需求的释放。 Ke?gz:9j KKjx g7{K +z =%89GJ 总体来说，2022年昆山楼市在长三角各县市中可谓一枝独秀，市场表现韧性较强，预计2023年昆山楼市继续好于苏州其他县市，延续2022年稳定的市场表现。 %i-lx`U
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