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楼主 发表于: 2023-01-16
, 来自:江苏省0==
ak: f4dEd ▣编辑：靓昆 =<9Mv+Ry8 WixE nsJ ▣来自：@克而瑞数据、@环沪楼事（kshm2271） @Q ~; @M X04LAYY_u 67T.qX2I$ P;gd!Yl<- 01 \A\?7#9\ y[j p)&N` c1_Z i 在苏州的四个县市中，昆山可以说是中国最著名的县级市，常年霸占百强县榜单。 9 4
6r#`q ea$. + @ kv~2m 9CwtBil<#g 刚刚过去的2022年，昆山再次荣登赛迪百强县榜首，这已是第18次蝉联了。 GYf{ ~J j<Pw0?~s6
3''Kg<k, I 去年10月，在国务院第七次人口普查领导小组办公室编制的《2020年中国人口普查分县资料》中，昆山明确了自己的新身份--特大城市。 2'W# x ^e]O
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q5c -3d`e2 ^&} 并且，首次荣膺全国工业百强县市和创新百强县市。 <Mo{o2F=
M 54czo=l `]19}GK~xo 据《政府工作报告》数据显示，2022年昆山GDP有望突破5000亿，同时实现各维度的正增长。 Imzh`SI, w0sy@OF zJ1M$
U 规上工业总产值10810亿元，增长4%； n?q+:P
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v7&m; W95q1f# 7 dn=srbJ 完成一般公共预算收入430.2亿元； x=W s)&H_Y "[z/\l8 O t^6ams$ 固定资产投资792亿元，增长6%； 16z
Wm JH v=dN$B5y3 I-J %yutB 社会消费品零售总额1642亿元，居苏州第一； !](Mt?e 6y`FW[ k{ Y\YG%b
完成工业投资250亿元，增长8.4%，总量创近五年新高； 6+s&%io4 U/v)6:j)4R fyx Q{J 居民人均可支配收入7.06万元/㎡，增长4%； ~% ]V
,-4 -s0J8b /K+;HAUTn 进出口总额达到1038亿美元，继续保持千亿美元高位； l%
%c U" jt3W.^6HO Bv*VNfU m 昆山成为中国首个达到5000亿量级的县级市，不愧为中国第一县，县域经济之王！ /d }5R@Oy Q3t%JP>;g ;U tEHvE *
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,8"m 此外，昆山还创造了多项第一： l9y %@7 8) ` 0}k vuuR 全国第一个建设环城高架的县级市； oOXJ7 |n %.uN|o&n 3 XbFg%8YG 全国第一个开通地铁的县级市； FS?1O"_ 5 *B'e{C xA n|OSe 全国唯一拥有三个国家级开发区的县级市； :}SR{}]yXs % 1<@p%y/
K_N` My 对外贸易总额、规上工业总产值、人均进出口规模均处于领先地位，始终保持着对外商投资较高的吸引力。 rg %m .Z 17X_
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5rA>2<\pQ 02 |NjyO>@Pa >Bm>/%2 >M m.MNU `"iPJw14 回顾，昆山目前取得的亮眼成绩，与其优越的地理位置不无关系。 t#]VR7] t3Iij0b~ {+9t!' 毗邻长三角龙头上海，接沪连苏、占据C位，区位优势得天独厚，被誉为上海的后花园。 eo"XHP7ja to\$'2F"q ,~K4+
t_ 我们知道，在环沪城市中，嘉兴、昆山、南通、嘉善、太仓堪称上海都市圈的第一梯队，但在与上海相邻的城市中，只有昆山优势明显，城市价值不言而喻。 +fMW B *Hh*!ePp 1_n5: 首先，表现为交通上的链接和贯通。 ^#7 &R" G6"4JTW O c8cGIAOY) 上海地铁11号线直达昆山花桥，设“兆丰路、光明路、花桥”3站。昆山人乘坐地铁可直达上海市中心的徐家汇商圈，这比上海郊区的金山、奉贤等区到上海市中心还要方便。 cf_X=;yaqy % <%r L{ c\7 S1线（已更名为轨交11号线）也已进入设备全面调试阶段，将于2023年正式通车，终点站位于花桥站，与上海地铁11号线花桥站换乘。 w;Pe_m7\EO Q6[h;lzGV
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S1线是昆山首条与上海轨道交通网络相连的线路，建成后意味着在地铁的赋能下，昆山与上海的联系将更加紧密。 =G rg 2+LvlS)C Zl2d oX C z` 8>$9 除了地铁，从昆山到上海坐高铁也很方便。昆山站和昆山南站每天约有135趟列车往返于上海和昆山，如此的用时和频次，让高铁通勤成为现实。 f5n AD 2
t]=-@ *b1NVN$ 从人口流动来看，“沪职昆住”形成了明显的同城效应，人口流动让昆山与上海之间形成了紧密的现实联系。 ia-&
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-r{]9v2j 昆山的花桥镇凭借紧邻上海、地铁直达的优势，成为众多年轻白领的优质置业选择。每天无数年轻人往返于上海和花桥之间，他们住在花桥，工作在上海，过着双城生活。 @d[)i,d:G X =JAyxY Fi+ ,omB& k0DX|O8mXV 03 x C>>K6Nb -]MZP:s V4%7Xj =Ajw(I[56 靠近上海的区位优势，以及与上海联系日益紧密，决定了昆山承接了上海的外溢客群，其楼市成交量有了一定的保障，因此昆山的楼市具有一定的韧性，在四县市中相对稳定健康。 16N`xw+{ ^`(3 X D_I_=0qNd
]G=^7O]`C! 1.供应和成交同比跌幅处在四县市低位 (Z>vbi% ?vP }#N!=d LoS% FI 2022年，昆山商品住宅供应面积238.31万平，同比下降19.6%；成交面积287.93万平，同比下降8.46%。 z#olKBs 5kj=Y]9\I 2FTJxSC 2022年昆山商品住宅成交均价为21225元/㎡，同比上涨8.13%。 ? ~~,?Uxw! XZPq4(,9} N5fMMi(O 中建鹿鸣府、华润润樾庭、东望璟园等核心板块的优质楼盘项目，在2022年取得了亮眼的销售成绩，也带动了昆山新房均价的结构性上行。 &R}2/Mt !2]G.|5/A mz .u K2l{ 无论是供应量还是成交量，同比降幅都是四县市中最小的。 M l,87fo 9uY$@7qH cU=EXyP% 让我们看看月度成交情况。 eZRu{`AF* Pexg" 328
sX= _|<[ 2022年上半年，受上海疫情影响，4月昆山封城，昆山楼市直到6月才逐渐迎来放量，8月中旬限购进一步放宽，9月单月成交55万平，成交均价上涨至21851元/㎡，创年内高点，市场呈稳步升温态势。 ]3yaIlpD1 =)XC"kU p 2ISnW zq; }Xy<F?Mh 10月市场再次下跌，整月无新增供应，11月随着供应量的增加，成交量有所增加。 ?s {Pp
0GiL(e| sMqAuhw$. 到了12月，龙辰院子、臻悦雅筑、润樾云起花园、颐和天樾花园等新盘入市，带动市场成交量增加。 H52]
Zm y+a]?`2 Y !nE65 2.主城玉山2万+元/㎡全面改善，越贵越好卖 &1Idv}@! p%y|w PF/eQZ *4 板块方面，主城区的玉山、张浦、临沪区的花桥是2022年昆山成交的主要支撑，但市场行情彼此·相对独立，楼市发展自成一体，由于客群结构的显著差异，造就了截然不同的市场特征。 {= l 9{K`~ Ps7Bt(/ rc]` PV u+vUv~4A6 主城区玉山普遍进入改善时代，房价超过2万元/㎡，主要面向本地改善客群，因为改善需求购买力充裕，因而总体呈现出项目越贵越好卖特征。 mm gIV&P XhJbBVS| D7b]
;Nf\ 以板块内的中建鹿鸣府为例，虽然均价超过3万元/㎡，但仍能屡开屡罄。 IH '&W 9mH/xP:y GbZqLZ0 2022年，中建鹿鸣府以48.41亿元、15.15万平的销售业绩，位居昆山2022年商品住宅销售额和面积双榜首，其成交套数为1027套，位列套数榜第三。 q:ZF6o`Z83 djtCv;z 4o*wLCo7^ 中建鹿鸣府位于金鹰旁、娄江畔，被公认为昆山主城的核心位置，是名副其实的高价值地段。 !XS ;&s7[* {%3sj"suB Q>emyij 以金鹰为中心，项目周边二手房挂牌均价已超过4万元/㎡，中建鹿鸣府有一定的倒挂优势。 iOzY8M+N( 'I roQ M %,G0)t c2<JS:!*
项目紧邻昆山南北中轴长江路，路网四通八达，出门1公里即达市域轨交S1珠江路站（在建），周边集聚、金鹰、大润发、玉山中学、昆山第一人民医院等高端生活配套资源。 2_lb +@[W ey>V^F j Aaq!i*y 中建鹿鸣府，除了在地段上占据城市核心，在产品力上也堪称硬核。 re\&'%~K $ @cg+Xrg1 D^9r#& 进小大门后即是国际城市口袋公园、空中廊桥、“秀舞霓裳”城市绿带、世纪之环……社区景观空间打造有艺术廊架、圆环活力剧场、慢享街区等，满足全龄段业主娱乐生活所需。 -%^KDyZ<& I= 'S). n[p W^&7x 室内配置沃茨地暖、东芝中央空调、环都拓普新风三大件，皆是方太、摩恩、科勒、杜拉维特、飞利浦、欧派等高端品牌，带来更舒适的居家体验，让生活品质实现进阶。 aI :G(C?jm d@-bt s&3 0(!D1G{ul # Y;_W;# 中建鹿鸣府目前主力在售建面约124㎡的舒适三房、建面约143㎡的宽幕四房，大横厅、多开间朝南、主卧套房等亮点十足，在功能和尺度方面把改善户型做到了均好。 8n^v,s > 9My
|G)M6 48 `k"Uy 中建七局，在城东开发的春景雅苑2022年的去化表现也不俗，120天累计销售额突破20亿元，月均去化破百套。 t1)Qa(#]
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春景雅苑位于昆山城东体育公园片区的核心位置，占地约870亩的开发区体育公园位于项目西侧约500米处，拥有多元成熟的配套资源。距S1线夏驾河公园站约2km，项目还拥有约2.9万m2的大型商业综合体，此外还有今年签约的皇冠假日酒店和永旺梦乐城。 8Yq_6 ^ LT KX`p .A`Q! 9'|NF< 项目产品以大三房、四房为主，主力户型面积约126-189㎡，分别打造了建面约126㎡大三房、建面约143㎡舒适四房、建面约168㎡阔景四房、建面约189㎡豪华四房，是改善置业的产品佳选。 c~a:i=y67 @] ` _+\y y Bwg Ln 在社区景观方面，春景雅苑整体采用“一厅一轴五分区”的设计，中央会客厅融合景观长廊、阳光草坪、水景等，打造多功能社交体验空间。 -_RMiGM?T _Hn-bp[?> o%E^41M7E H#l uG_) 并提出社区景观新理念，光舞之森，精心营造光之谷、水之庭、梦之岛、云之苑、石之居、林之境等六座情境花园，配有约1100平的全龄儿童乐园、约700m活力健身跑道。 S~mpXH@ se1\<YHDS
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室内装修方面，全屋配备环都拓普新风系统、美的中央空调、沃茨地暖三大件，将想象中的高品质、高舒适融入日常生活。从入户挂钩，德系品牌“凯迪仕”四合一智能门锁，“星月神”双开钢木复合入户子母门到卫生间干湿分离，彰显精致生活。 A[@xTq s{{ QFm~wv 8: - kVt_
l |c# 3.张浦刚需心头好、临沪花桥承接上海外溢 P<@V 1 \_S1ZS &nk[gb
o\ 张浦板块紧邻苏州甪直，板块均价仅有15000元/㎡，以较低的价格吸引了大量刚需客群。 G92Ya^` ~al4`:rRx1 Qyr^\a;k' 去年8月18日，昆山限购政策的持续优化，对于首套购房者，由原来的连续6个月社保到现在的不限购，外地人可通过人才编码在昆山购买3套以内，其实也算是变相的全面解绑限购。 HH+$rrTT h`0'27\C INFbj8T 限购政策的解绑刺激了花桥行情，尤其是上海投资需求的外溢，上海和花桥人口流动性加大，投资需求回暖，地铁沿线楼盘来访、去化均呈现稳步回升态势。 +&7D
;wj= BuE=(v2} z+>FKAF 值得一提的是，无论是主城区玉山，还是临沪花桥，供应偏低，库存见底，是楼市回暖的核心原因。 J~3+j6?% mBC?Pg al9L+ruR 尤其是花桥，这两年土地供应几乎停滞，一年只成交1-2块地，2022年只出让了1块宅地。 B=mk@gX,G qd=&*?
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! *] 4PwjG;!K t<Iy `r7 1 昆山市场的韧性相对较强，呈现出与其他三个县市截然不同的市场格局，除了楼市本身的供求关系，我认为主要取决于以下几点因素： D l2`b">u ~9N n8g6 [f9 U9.fR 环沪城市的优势之一是承接上海的外溢需求，随着昆山与上海之间交通便利性的大幅提升，使昆沪双城生活成为可能。 brk>oM;t MY]Z@ s%K 9;(RWI 二是，除了外来投资需求的“助力”，在市场行情和投资低迷的背景下，内生性自住需求决定了成交能否持续放量。 pDlU*& =@F1J7 9%i|_c} 昆山连续多年位居全国百强县市之首，2022年GDP超过5000亿元，常住人口超过200万，且昆山产业强劲，已形成电子信息和装备制造2个千亿级主导产业集群，产业带来的购买力助力楼市需求的释放。 o\oS_f:RD ,U\F <$O Cx.GEY|0 总体来说，2022年昆山楼市在长三角各县市中可谓一枝独秀，市场表现韧性较强，预计2023年昆山楼市继续好于苏州其他县市，延续2022年稳定的市场表现。 <g SZ t\
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