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楼主 发表于: 2023-01-13
, 来自:江苏省0==
$y{r M%6JU ▣编辑：靓昆 &;3iHY; aN UU' [ ▣来自：@克而瑞，@环沪楼事（kshm2271） 8/gA]I
6=# )@(IhU ) q8 &\;GK| pz4lC=H%o :#nfdvqm 2022年，对于楼市来说是极其艰难的一年。 r_
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p 1#tFO !1m7^3l7j 近期政策暖风袭来，历史的车轮将房地产又带到了一个关键的路口。 h8XoF1wuw {3Y
R_^>? = q \TW z 2023年，楼市能否穿越周期，又将驶向何处？ y j E $o?A emT/5'y \gC h'3 苏州楼市，能否在新的一年迎来新气象，全面复苏，迎来春天？ {H O, d{{ &s^t~>G pr \RT3#X+ 由苏州市房地产行业协会指导，克而瑞苏州机构、克而瑞苏州房产测评主办的《向春—2023年苏州房地产发展论坛》如期线上与大家见面。 _|jEuif Z X0 #I W
+khVi} 克而瑞研究中心副总经理杨科伟先生、克而瑞苏常区域总经理、首席分析师戈文问先生为我们带来了对楼市的精彩解读，超过20000多名网友参加。 GD-L0kw5 9z#z9|hj)3 N++ ;}j PART01 E
%%iVFPX 悲观者正确乐观者前行 utzf7?nIS WBN3:Y7
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\ 克而瑞研究中心副总经理杨科伟以《2022年全国房地产市场解读与未来展望》为主题，发表了2022全国房地产市场总结，以及2023年房地产市场走势展望。 >BWe"{ ; n:"0mWnL$y EQ [K L/ g8@G
; 回首2022年，中国房地产经历了前所未有的挑战。在多重超预期因素影响下，行业呈现出市场销售大幅下滑、多家企业债务违约、城投托底土地市场等特点。虽然总体政策趋势是稳信心，但受多种因素叠加影响，市场整体信心依然不足。 z Fi)R }Ot W\EvMV" 4|/}~
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在迎接2023年房地产行业的新发展模式之下，正如需要修复购房者的信心一样，房地产行业在蓄力复原、寻找出路。 \ gO!6 O>y*u 8 Xk] uXx:TN 市场即将止跌，即将完成筑底。悲观者正确，乐观者前行。 !&adO,jN+= V7<w9MM fnJx$PD~ 从杨科伟先生的解读中，我们看到了2023年全国楼市发展的新方向。 .k -!/ ^ GLp~SeF#
w ,*#z ▶ 2022年政策三部曲2023年仍将加力宽松 z!G?T(SpA l@:&0id4I j4wsDtmAU 2022政策三部曲：松绑刺激购房者、保交付促复工、保企业化风险。上半年政策放松的效果并不好，三季度停工断贷成为政策的转折点，四季度政策转向保主体，银行授信、债券审批、股票增发全面推进。 PR3i }y> A'aY H`j O03N$ Jq
A dv cLZK 但从目前来看，多数房企融资难的基本面没有改变，预计2023年政策端仍将以稳市场+保交楼+多管齐下救企为主。 50e
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uCHM a! 3e Z, ▶ 行业规模重回2015 LG h# HDi_|{2^ SFjR SMi 2022年整个房地产市场规模回归到了2015年。 f"-3'kqo K BlJJH`z{ /$d #9Uv 全年百城新房成交量下降40%，二次探底，城市规模普遍下降，只有上海销量在增长，部分城市四季度出现“企稳”信号。 PDpuHHB GY rUB59 4(? Z1S 重点监测城市热销项目的主要特点是价格低、地段好、部分学区加持、产品质量好、阶段性优惠等。 cTja<*W^xv KFBBqP {nMCU{*k 北上广二手房成交重回3年前，深圳跌至16年来的新低，断贷停工后津渝郑等“买旧不买新”，三季度二手房交易表现好于新房。 soO fk!b 4a xuE] SaO OD- u 土地成交规模同比下降近40%，“保底”成交仍是主流，溢价持续低位、流拍波动回落，多城成交量价同比大降，仅个别城市同比上涨。 mtf><YU *P\OP'o_ =4uO"o ▶ 百强企业业绩降幅超40%稳者更强 _"t "orD6 |RH^|2:x9Q j 9/hZqo 2022年，百强房企销售业绩下滑40%以上，与全国楼市下滑趋势一致。 siOyp ] K wY6pF* +h? Gps [:/mjO K 2020年、2021年，全国千亿房企将超过40家，2022年仅余20家。 ky{@*fg. =d$m@rc0r iU |X/>k? 房企各梯队集中度逐年下降，房企梯队分化及行业竞争加剧；央国企及部分优质民企韧性强，强者恒强、稳者更强。 x<5;# [dy0aR$>d G;e)K\[J 2022年房企融资总量下降38%，年底政策回暖下迎来融资小高峰，2022年以来央企房企及优质民企成为了融资主力。2023年一季度仍是债务到期高峰期，海外债务规模缺口继续拉大。 HggINMG \0;EHB S;SI#Vg@ ▶ 分化主导，以自身禀赋穿越周期 !
KtP> `8 /~{ fPS :j [= 2023年，上海、杭州、合肥、深圳、成都、北京、西安、广州、长沙、苏州等城市有望在二季度率先筑底，先低后高，规模回暖，城市基本面仍是区域市场穿越周期的最有力保障。 Bxf&gDwjgr IN@ =UAc& "td
,YVK ] u\-_PP 房企将重构新的开发模式：项目封闭制、透明融资、预售制变化、分类管理。 K_Kz8qV.? ^YB3$: @$U 1QbD ]"=n 市场止跌在即，即将完成筑底，悲观者正确，乐观者前行。 })?KpYk / &em%/ O{Z
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Tk 寒冬＞破冰＞向春 C;YtMY: qgxGq(6 K CpU
y~ 克而瑞集团苏常区域总经理、克而瑞苏州房产测评首席分析师戈文问先生以《行至水穷处▪坐看云起时》为主题进行了演讲。 g6h=Q3@ Yq:+. UU l]L"Ex{ 分析解读苏州城市发展的新篇章，市场迭代的新变化，客户需求的新气象，趋势与格局的再创新等。 $ VeQv m* L;U?s2&Y $*j)ey>
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@T~% 在戈文问先生的解读中，我们可以看到2023年苏州房地产市场的深度调整将进入新的篇章。 Dc3bG@K*G @Ll^z e&HI
\98|.EG ▶ 城市发展新篇章 {A\y 4D@ 扬长处补短板苏州城市价值进一步提升 |H
%,>r`9S ▶ 市场迭代新变化 VO<P9g$UD 深度调整期下的市场挑战与新生 ~Efi|A / fS4 R
u EdCcnl?R6 变化1：四限一再放松，但底线还在 ]x@36Ok)A 苏州的楼市政策工具箱已经用尽，四限政策全方位宽松，利率已达历史低位，但仍有边际放松空间。 rW2l +:@c >Ft:&N9L{ BAy)P1 H284
]i 变化2：土拍超级分化，价刷新高与量创新低并行 AQs_( LR 成交楼面价14600元/㎡创历史新高，土地成交建面和金额均处于低位，市区土地拍卖忽冷忽热，近80%的土地以底价成交，整体溢价率处于历史低位，地方国企成为拿地的绝对主力军，少数民营企业拿地，城投托底的土地多，入市时间慢，开发能力弱，未来整体入市节奏会比较慢，合作机会会更多。 Ku8qn \2" }q)dXFL=I# r#c+{yY 变化3：新房市场迎来十年以来的低谷期 {;= { abj 供求量均处于历史低位，全年推盘量基本减半，供应14000套，去化率47%，均为历史低位，苏州核心板块基本即开即清，次核心板块韧性较强，大多数去化都超过50%，其他板块基本全线低迷、去化艰难。 ,ysn 7Y{Y . WS 7gTw 7Pr5`#x# .c@,$z2M 变化4：刚需客群收入锐减，二手房进入高库存时代 T*#< p; 挂牌量上升，价格大幅回落，市场进入长期盘整，政策鼓励需求增加，实际累积风险加剧。疫情封锁和经济下行，首当其冲的是对刚需客户的冲击，导致二手房成交创历史新低，从而拖累新房交易；市场仍旧以改善主导，园区、姑苏、新区以房换房格局基本形成。 Lmc"q FzK lmx'w O*1la /~m
变化5：国企挑大梁，民企巧谋生 u:>*~$f
地方国企成为拿地主力，大型民营企业几乎退出土地拍卖，越来越多深耕苏州的品牌民企曲线谋生，短期内市场将继续以国央企直接拿地开发、城投+品质（含民企）房企合作两类为主。 Gu%}B@ 4^ TYedem<$
wTn" \P9HAz'6 变化6：产品进阶，大平层爆发，限价以来，苏州好产品元年 $kh
6-y@ 土地出让精细化要求，产品规模加大，装修配置更优，板块定位定型趋势明显，带动产品品质普遍提升，核心区域顶级产品频出，产品竞争日趋激烈。 41o ~5 :& KRh?{ rlkg.e6 H?j}!JzAC 变化7：县市内外向型分化城市市场梯度明显 -l$-\(,M`# 土地市场：全线低迷，地方国企托底为主，成交大幅萎缩，昆山、太仓土地价格结构性上扬，常熟、张家港价格下跌。 I_'0!@Nn7 jxZd
=%7Q 新房市场：环沪城市韧性相对较强，昆山均价呈现结构性上涨趋势，昆山跌幅较小，太仓其次，常熟、张家港同比下跌约30%-40%。 }#E~XlX ^ %loe8yt okD7!)c r= ▶ 客户需求新气象 !qJ|`o Y 购入时机与产品选择趋向多样化 #po
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0 Gn bE2& 6}q# c 2023买房吗？ $1myf Z 2023年，随着时间的推移，愿意进入市场的客户数量会逐渐增加。改善客群先出手，二季度刚需客群增加，学区房群体受报名时间的影响，上半年需求高于下半年。 ^qPS&G Ok_)C+o rY(^6[ ! 谁打算买房？ \E,Fe:/g 从市场数据和客户调研两个维度，改善类客群是市场需求的主力军。 yQ+C}8r5 {pEbi)CF,} U=ie|
3 选择买哪里？ v,mn=Q&9 市场低迷背景下，核心板块市场火爆，四大新城板块吸引力提升，成为改善客群和部分刚需客群的首选。 ?) XPY<
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1;+\? k&3'[&$I*, 产品怎么选？ 3EX4 1)u \"mL LnK?
o W8 hC 更注重“综合价值”：地段价值论依然通用，产品品质提升至第一梯队； 9h'klaE( B#(2,j7M mYqR N1% 更注重“差异化”：业态和定位的差异化才能吸引目标客户； qjd8Q }P"JP[#E\ 8(0q,7)y 更注重“适配性”：对功能需求、空间感取舍、附加值设定有更高要求； G1:2MPH Qrt> vOUE7 ;Z}V}B 更注重“品质控”：对精装质量有更高要求； GA@Zfcg .\b # 0w xZ(VvINL' 更注重“生活运营”：社区内部景观和配置，通过生活场景运营满足客户需求； 6IC/~Woghx /(skIvE | !_=3 Dz 更注重“确定性”：行业震荡客户特别在意确定性； hh"=|c (Y?" L_pC IQCIc@5 超过40%的客户只考虑购买现房，超过60%的客户表示更青睐国央企，改善客群是“新房拥护者”，刚需客群在价格拉动下容易分流到二手房市场。 )6Qk|gIu(
B$%7U><' r!J?Lc])8 ▶ 趋势格局再革新 )q x,>PL 城市发展与市场衍变推动行业重构 w(vda0 GHo=)NTjy t /CE ,DQ 板块格局预判 cdfvc0 从“点到面”重塑板块价值：轨交、产业、商业等城市规划发展将影响未来房地产市场格局和客群选择。 R?$ Nl C!aK5rqhv |{H-PH*Iz ~F9WR5}] 政策预判 ^q l+l~ ▪土拍政策力度维稳，集中供地“形同虚设” Ga} &% ▪购房政策仍有松动空间，部分限购放松或将出台 J2adA9R/, ▪价格限制将继续放宽，有望进一步突破预计限价 kQMALS @R ▪信贷端继续宽松运行，房贷利率有望继续下行 N5:muh
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B0}f ,J\ *,d>(\&[f 地市预判 #35@YMF ▪政策严控城投举债拿地 J|2OmbJ e ^gD%#3>X ▪核心地块继续发挥主导作用 5KFd
/9 ▪央国企仍是一级市场的拿地主力军 f,}]h~w\ ▪二级市场上优质民企代建，小股操盘层出 wH Q$F (by ▪城投开发能力或将倒逼提升 e(m#elX /|2#s%|-= zg83->[ U P}5E h 房市预判 yp:_W@ 2023年市场成交预计前抑后扬，全年供求双增，核心板块放量，板块需求端持续分化。 ONw;NaE, 限价放松将带来整体均价的上涨，板块价格梯度越来越明显，倒挂空间将收窄，上半年价格“稳”，下半年局部有一定上涨压力。 j Pf*qe>U fUg I*V 4#BoS9d2I< 县市预判 )R`w{ V 昆山继续一枝独秀，太仓稳中回升，常、张保持低位。 X#*|_(^ ;n ,@[v ;Y>c egG\ 于购房者2023年建议 RZeU{u<O 尽早买房、尽晚卖房，苏州楼市值得长期看好，买房窗口期在上半年，卖房下半年或更佳。 #]!0$z|Z ^N5BJ'[F: '9MtIcNb PART03 ,pz^ 8NJAI 房产测评权威榜单发布 <H)I06]; x\Det$3Kx ymLhSF][ 本次论坛的另一重头戏是《克而瑞苏州房产测评权威榜单》的发布。
uT??t=vb S@a#,,\[ $G5;y> yprf
`D> 克而瑞苏州房产测评以克而瑞房价数据库的海量数据，结合克而瑞多年大数据研究作为基础，立足购房者视角，推出“2022年度苏州价值企业”和“2022年度苏州价值楼盘”，相信这对购房者有比较强的实际指导意义。 tj_+0J$sw: &[hq ! v &k+'TcWm 获得“2022年度苏州价值企业”的有： 6n.W5
1g(s *M_Gu{xc
△以上排名不分先后 -
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AZC bUkq 荣膺“2022年度苏州价值楼盘”的有： @]H:=Q'gj gB\ KD{E
△以上排名不分先后 Ex
?)FL$4 2023年已经开始，政策面释放了一些积极信号。 `_6!nk q8 jtk2>Ol @,63% K~_[[)14b 还有整整十天，就是二十四节气中的“大寒”，大寒意味着人间至此冬色尽。 <|s9@;(I nKJJ7 R L uYPdmrPB?l 当严寒退去，生机勃勃的春天来了，一切美好都在来的路上。 bX:ARe
O ^< ,Np + Jk) ^6 让我们静待春暖花开、万物复苏的时候！
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