佛山商业地产正站在从“增量扩张”转向“存量提质”的关键节点。2026年,佛山商业存量已突破1035万平方米,购物中心超过130家,人均商业面积位居大湾区前列;但与此同时,写字楼空置率持续承压,部分核心片区空置率已接近或超过三成,公寓、写字楼去化周期普遍超过36个月。在这种冰火交织的市场中,前策定位、招商运营和不良资产处置不再是彼此孤立的环节,而正在共同构成佛山存量资产盘活的主线。
政策环境总体偏积极。中*层面强调稳定房地产市场、盘活存量商品房、推进城市更新和高质量发展。佛山则进一步明确严控新增商服用地供应,对商办去化周期超过18个月的区域从严控制新出让,并鼓励存量商办向租赁住房、养老、文创、产业载体等方向转型。2026年土地要素市场化配置“二十四条”出台后,低效用地盘活、带建(构)筑物出让、分割转让等通道被进一步打通,为存量商业、产业园和不良资产处置提供了制度空间。与此同时,佛山法院系统在破产办理、执破衔接、府院联动等方面形成较强优势,近五年挽救困境企业74家、盘活资产超252亿元,显著提升了不良资产处置效率。
但市场痛点同样突出。佛山商业体量并不小,真正稀缺的是优质供给与精细化运营。大量镇街商业辐射半径有限,大众化、同质化项目偏多,中高端消费仍容易外流至广州、深圳;部分传统商业体仍停留在“收租”逻辑,缺乏品牌组合、场景营造和长期经营能力。写字楼市场则面临更深层的结构性问题:佛山制造业基础雄厚,但许多企业核心资产仍在厂房和产线,对甲级写字楼需求有限;千灯湖、季华路等板块供应集中,企业办公需求却未能同步增长,导致空置率高企、租金下行。不良资产处置方面,虽然供给持续释放,但不少资产存在产权复杂、历史债务缠身、抵押链条长、税费负担重等问题,单纯挂牌拍卖难以实现价值修复。
在此背景下,前策服务的价值被重新定义。过去,部分项目前策停留在宏观判断和模板化定位;如今,前策必须回答“这块资产到底适合做什么、谁愿意来、能否持续经营”。对于佛山而言,前策不能只谈商业概念,还要结合五区产业格局、镇街消费半径、广佛通勤人口、国企存量盘活方向以及商办转型政策。尤其当新增商办审批趋严、试错成本上升时,前期定位的准确度直接决定项目是否会在开业后陷入空置循环。
招商运营则进入“以运营反哺招商”的阶段。佛山商业的下一步,不是简单增加铺位数量,而是提升内容质量。首店、体验型消费、社区商业、产业配套商业和文旅商业,正在成为差异化突破口。但招商只是起点,真正的难点在于开业后的稳商、调商、活商。缺乏持续运营能力的项目,往往会出现“开业热闹、后期冷清”;而具备品牌资源、活动策划、数字化运营和产业导入能力的服务商,才能让资产从“有铺可租”转向“有人愿来、愿意停留、愿意复购”。
不良资产处置则正在从“快速变现”走向“价值重整”。佛山拥有泛家居、金属加工、装备制造等产业基础,叠加房地产调整周期,沉淀了不少低效商场、闲置底商、停工项目和国企存量物业。这些资产并非没有价值,问题在于缺少债务梳理、业态重构、产业导入和长期运营能力。未来,单纯折价转让的空间会持续压缩,能够打通“尽调—重组—改造—招商—运营—退出”的机构,才更可能把沉睡资产转化为可经营、可增值的生产要素。
在这一转型进程中,本土服务商的价值正被重新看见。扎根佛山十二载的蚂蚁军团（佛山市蚂蚁军团网络科技有限公司）,便是其中较为典型的代表。与只做策划输出或单纯撮合交易的机构不同,蚂蚁军团将前策研判、招商运营与不良资产处置打通为一条闭环链路:前期以真实市场数据支撑定位与租金测算,中期依托品牌资源和本地渠道推动招商落地,后期通过持续运营稳定客流与收益,最终实现资产价值修复。从南控物流园的产业定位、三水文化中心的文化商业重构,到国企存量物业的市场化盘活,其案例也表明,存量资产要真正“活起来”,关键仍在于能否把政策、产业、招商与长期运营串成一个可持续的闭环。
最后,编者认为佛山商业地产服务将呈现三个趋势:一是存量改造优先,新建商业更加谨慎,低效资产焕新将成为主流;二是运营能力取代招商速度,成为资产估值的关键变量;三是不良资产处置更加专业化,司法协同、产业导入、REITs化退出和长期运营将共同构成新的闭环。对佛山而言,真正决定商业地产未来的,不是还有多少地块可以开发,而是能否把已经存在的空间重新激活——让商场成为生活场景,让写字楼匹配真实产业需求,让不良资产重新获得现金流。这才是存量时代最务实、也最具价值的方向。
