2006年6月，张先生与刘女士签订房屋租赁合同，租期一年，保证金11600元。合同约定，承租人应按交接时的房屋现状使用，重新装修或变更原有设施须征得出租人同意，租赁期满要恢复原状。

入住后，张先生将白墙刷成黄色，并将三室结构改造为四室。

△图为客厅加装木房门，多隔出一室

一年期满后，双方未再签订书面合同，但张先生继续居住，刘女士继续收租，租金每年口头协商上调，其他合同条款延续，形成事实上的不定期租赁关系，直至租客2024年7月交房。

交接时，刘女士发现房屋格局、墙面被改动，全屋多处霉变，灶台、墙面涂料、木地板均出现不同程度损坏，遂要求张先生将房屋恢复“原状”。因协商未果，刘女士诉至上海市长宁区人民法院，索赔房屋修复费14万余元、房屋空置损失10万余元，并支付逾期付租违约金5000元。

房屋改造经过刘女士许可；墙体发霉系外墙渗水所致，与其无关；除一间卧室地板系办公椅滑轮磨损外，其余损坏均属自然损耗，不同意恢复“原状”。若法院审理后认为其负有恢复义务，则以赔偿修复费用方式履行，由原告自行修复。张先生认为空置损失源于市场行情及房东自身原因，并反诉要求退还保证金。

合同明确约定租赁期满后，需恢复原状交付房屋。虽然张先生称，是在经过刘女士同意的情况下对房屋结构和墙体颜色进行了更改，但刘女士并不认可，张先生就此未能提供证据，难以认定双方已就其在返还房屋时无需恢复达成一致，该部分费用应由张先生负担。

关于墙体、地板、灶台受损，刘女士申请对受损原因等进行鉴定，鉴定结论显示因果关系客观无法鉴定。双方确认租赁期间，张先生曾向刘女士反映过漏水情况，但双方均未维修。除张先生自认办公椅造成的地板损坏外，刘女士未能举证其余损坏系张先生使用不当所致，且案涉房屋出租时已经装修多年、张先生又实际使用18年，房屋在正常使用过程中不可避免地会产生自然损耗。综合考虑房屋现状、使用年限、各自过错等因素，法院酌情认定张先生支付修复费用3万余元。

关于10万余元的空置损失，法院指出，刘女士收房后次月即挂牌出租，虽多次要求修复，但张先生都明确拒绝。刘女士时隔近一年才起诉，未能及时自行维修以减少损失。民法典第五百九十一条规定，一方违约后，对方有义务采取适当措施防止损失扩大，未采取合理措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。结合空置时长、鉴定报告载明的修复工期及市场租金标准，法院酌情认定张先生支付空置损失3万余元。

关于保证金，张先生在履约过程中不存在合同约定的严重违约致使合同无法履行的情形，其有权要求返还保证金。因张先生存在逾期付租情形，双方同意将违约金5000元在保证金中折抵。

最终，法院判决张先生向刘女士支付房屋修复费用3万余元、房屋空置损失3万余元，刘女士向张先生返还保证金6600元。现本案判决已生效。