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[楼市热议]鹿鸣府二手价格 [复制链接]

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美女离线球球m
级别: 昆山新人
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20楼 发表于: 02-15 , 来自:江苏省0==
挂牌价是挂牌价、提现不了市场中实际价值。要看成交价
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在线南变
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21楼 发表于: 03-05 , 来自:江苏省0==
昆山森林别墅:
188平成交过一套36000元 `5<  
Otj=vGr0  
_D1bR7  
光靠吹也能行? 有图有没有真相先不论, 至少摆一个吹的道具!
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sinicon 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 03-09
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离线祸福相倚
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22楼 发表于: 03-05 , 来自:江苏省0==
只剩2万了?
楼中楼
  • 2025-03-06 11:06 13773192136: 到年底最多1w5
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pzh780 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 03-26
sinicon 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 03-09
13773192136 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 03-06
南变 昆币 +1 只要耐心的看戏就好。 15000~16000的单价小于2年内到达。 03-05
4条评分昆币+4
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23楼 发表于: 03-06 , 来自:江苏省0==
钱多人傻的接盘侠现在没办法了
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sony118 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 03-06
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24楼 发表于: 03-06 , 来自:江苏省0==
大石头从山上滚下来,还没滚到底,一帮房托中介天天喊大石头要反转向上了,忽悠大家去接住大石头
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美女离线瓦上长空
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25楼 发表于: 03-06 , 来自:江苏省0==
砍到2W了,有图有真相,等那个说3w6上图,不然也是造谣,几个连裆模子说要刑拘,哈哈哈
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sinicon 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 03-09
云间景 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 03-06
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在线南变
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26楼 发表于: 03-09 , 来自:江苏省0==
昆山森林别墅:
188平成交过一套36000元 5zEl`h  
EcwH O  
;Oe6SNquT  
成交依据上图一下。 只是吹,忽悠就行?!
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云间景 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 03-09
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离线since911
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27楼 发表于: 03-09 , 来自:江苏省0==
5000一平
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离线4013473
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28楼 发表于: 03-10 , 来自:江苏省0==
住不起好房子的人,在这里很嗨
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昆山关注 昆币 +1 - 03-11
1条评分昆币+1
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在线南变
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29楼 发表于: 03-26 , 来自:江苏省0==
回 since911 的帖子
since911:5000一平 (2025-03-09 18:09) i6zfr|`@  
Vc3tKuMsiX  
合理的价格, 只能在这一数值附近。Deepseek说: Memz>uux  
cbl2D5s+i]  
根据昆山金鹰片区的房产数据(现价290万元/145㎡,年租金4万元,已去除空置 中介费用因素)和100%贷款条件,结合当前最低房贷利率(假设为3%),计算理论上30年回本的最低房价如下: M* (]hu0!  
Da!A1|"  
--- #]i*u1  
&,xN$  
### **一、核心计算逻辑** u{'bd;.7  
1. **租金回报率基准**   +Eh1>m  
   国际标准认为,租金回报率需高于无风险利率(如银行存款利率)。当前中国5年期存款利率约1.8%,但贷款成本通常需覆盖房贷利率(假设3%)。因此,合理租金回报率至少应达到3%以上。 0A@'w*=  
uYlC* z{  
2. **租金覆盖贷款本息**   ewqfs/  
   需通过等额本息公式计算月供,确保年租金收入覆盖贷款本息总和。公式为:   <8[BB7  
   \[ zR/d:P?  
   \text{月供} = \frac{P \times r \times (1+r)^n}{(1+r)^n -1} iIq='xwa9  
   \]   .Y!*6I  
   其中,\( P \)为房价,\( r \)为月利率(3%/12=0.25%),\( n \)为还款月数(30年×12=360月)。 FFl[[(`%D  
Cs7YD ~,  
3. **计算目标房价**   A1:<-TF6^p  
   年租金4万元对应月租金3333元,需满足:   t5#IiPp  
   \[ IpmblC4  
   3333 = \frac{P \times 0.25\% \times (1+0.25\%)^{360}}{(1+0.25\%)^{360}-1} @gQ{*dN  
   \] |jV>  
~k?7XF I  
--- &IM;Yl  
mc;Z#"kf  
### **二、具体计算步骤** Tm5]M$)  
1. **代入公式求解房价**   ppjd.  
   - 计算分母:\( (1.0025)^{360} \approx 2.208 \),分母为1.208。   ["4h%{.  
   - 分子:\( 0.0025 \times 2.208 \approx 0.00552 \)。   @Hj5ZJ 3  
   - 解得:\( P \approx 3333 \times 1.208 / 0.00552 \approx 729,235 \)元(约73万元)。   m5SJB]a/  
3>%rm%ffE  
2. **单位价格调整**   {,tEe'H7  
   - 总价73万元对应单价:\( 730,000 \div 145 \approx 5034 \)元/㎡。   9D++SU2 :}  
Eym<DPu$n  
--- 6+(g4MW  
+M!f}=H  
### **三、结论与对比分析** r k;k:<c  
1. **理论最低房价**   BB5(=n+  
   在租金不变、贷款利率3%的情况下,**房价需降至约73万元(单价5034元/㎡)**,才能通过租金覆盖贷款本息,30年回本。 9nlfb~ F~P  
EV| 6._Z(D  
2. **与当前房价对比**   wl #Bv,xf  
   - **当前租金回报率**:\( 4万 \div 290万 \approx 1.38\% \),远低于3%的贷款成本,说明房价需大幅下调。   :zZK%} G<  
   - **国际标准对比**:若要求租金回报率3%,房价应降至133万元(单价9172元/㎡);若要求5%,则需降至80万元(单价5517元/㎡)。 2`I" QU  
+uKh]RP  
3. **市场实际参考**   x?Doe`/6?  
   2024年重点50城平均租金回报率为2.03%,昆山作为长三角城市,实际租金回报率可能更低,进一步印证当前房价需深度调整。 fOCLN$x^  
hIu;\dfwk  
--- (:Rj:8{  
7{=/rbZT?  
### **四、风险提示** yjlX@YXnw  
1. **利率波动**:若贷款利率上升至4%,回本房价需进一步降至约55万元(单价3793元/㎡)。   L\}o(P(  
2. **空置率影响**:若出租率低于100%,回本难度增加。例如出租率90%,理论房价需再下调10%。    -iWt~  
3. **长期持有成本**:物业费、维修费等未计入,实际成本可能更高。 Ac}+U q  
Aq%TZ_m  
--- }.ZX.qYX  
} #5V t  
### **五、投资建议** 9`Bmop  
- **持有策略**:若预期房价上涨可长期持有,但需承受租金回报不足的现金流压力。   E|Mu1I]e  
- **出售决策**:若当前售价高于73万元(单价5034元/㎡),可考虑出售以减少亏损;若低于此值,需评估市场回升潜力。   <dl:';@a-  
- **替代投资**:若租金回报率持续低于3%,建议转向高回报率城市(如银川、乌鲁木齐等租金回报率超3.5%的地区)。   "s[wLclfG  
Bee`Pp 2  
数据来源:结合诸葛找房、搜狐财经等机构测算方法。 $q,2VH:Ip  
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