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楼主 发表于: 2023-01-13
, 来自:江苏省0==
'Q^G6'(SaK ▣编辑：靓昆 x3:ZB % B7?l ▣来自：@克而瑞，@环沪楼事（kshm2271） _.s\qQ
72B zvY. # UP ,;W 5VY%o8xXa zmrX %!CW 2022年，对于楼市来说是极其艰难的一年。 M[&.kH TLR Lng {d {WMq $ 近期政策暖风袭来，历史的车轮将房地产又带到了一个关键的路口。 am) J'i, r( `8A:#d r&LCoe'\{i 2023年，楼市能否穿越周期，又将驶向何处？ ]xVL11p EH
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(_ON$+3 苏州楼市，能否在新的一年迎来新气象，全面复苏，迎来春天？ =qVAvo ' 3oNt]2w/' {/,+ _E/ 由苏州市房地产行业协会指导，克而瑞苏州机构、克而瑞苏州房产测评主办的《向春—2023年苏州房地产发展论坛》如期线上与大家见面。 \dQ2[Ek "1pZzad
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` )CWd 克而瑞研究中心副总经理杨科伟先生、克而瑞苏常区域总经理、首席分析师戈文问先生为我们带来了对楼市的精彩解读，超过20000多名网友参加。 `s|\" @
2 _YD<Q@ fitK2d PART01 P dE)m/ 悲观者正确乐观者前行 -qr:c9\px g*\v}6
h pB{ f-M:D dnhpWV h n 克而瑞研究中心副总经理杨科伟以《2022年全国房地产市场解读与未来展望》为主题，发表了2022全国房地产市场总结，以及2023年房地产市场走势展望。 f{oxF?|89 1dXO 3hot ;_;H(%uY jw6 ng>9 回首2022年，中国房地产经历了前所未有的挑战。在多重超预期因素影响下，行业呈现出市场销售大幅下滑、多家企业债务违约、城投托底土地市场等特点。虽然总体政策趋势是稳信心，但受多种因素叠加影响，市场整体信心依然不足。 d,E/
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eF 在迎接2023年房地产行业的新发展模式之下，正如需要修复购房者的信心一样，房地产行业在蓄力复原、寻找出路。 &Funao> $;g%S0:3) ( kD?},Z 市场即将止跌，即将完成筑底。悲观者正确，乐观者前行。 L2Q p6A6S .x9nWa YH:W] 从杨科伟先生的解读中，我们看到了2023年全国楼市发展的新方向。 >O[^\H!\ >goAf`sqo
#|2g{7 g* ▶ 2022年政策三部曲2023年仍将加力宽松 qoyGs}/I8 4$#ia
F 9Y*Vz QE 2022政策三部曲：松绑刺激购房者、保交付促复工、保企业化风险。上半年政策放松的效果并不好，三季度停工断贷成为政策的转折点，四季度政策转向保主体，银行授信、债券审批、股票增发全面推进。 ".7 KEnx <=LsloI Kk"B501 iJ~iJ'vf 但从目前来看，多数房企融资难的基本面没有改变，预计2023年政策端仍将以稳市场+保交楼+多管齐下救企为主。 TBLk+AR bN~'cs8 e ;L/T}!Dx ▶ 行业规模重回2015 62KW
HB9S ,L;c{[*rh [pyXX>:M 2022年整个房地产市场规模回归到了2015年。 .bl/At3A W g3WE1V f+(w(~O 全年百城新房成交量下降40%，二次探底，城市规模普遍下降，只有上海销量在增长，部分城市四季度出现“企稳”信号。 R,k[Kh ~S<F [&k& $04_ 重点监测城市热销项目的主要特点是价格低、地段好、部分学区加持、产品质量好、阶段性优惠等。 . LVOaxT -2m Ogv '$&(+>)z ` 北上广二手房成交重回3年前，深圳跌至16年来的新低，断贷停工后津渝郑等“买旧不买新”，三季度二手房交易表现好于新房。 h;h,dx 3 %{'Uh, x[h<3V" 土地成交规模同比下降近40%，“保底”成交仍是主流，溢价持续低位、流拍波动回落，多城成交量价同比大降，仅个别城市同比上涨。 0yEyt7
~@ H'(o}cn7~ Y3F.hk}O ▶ 百强企业业绩降幅超40%稳者更强 41_sSqq;^ #._6lESK X+G*Q}5 2022年，百强房企销售业绩下滑40%以上，与全国楼市下滑趋势一致。 nCmrt*&} d~oWu [F* w6%CB E2 ur_"
m+ 2020年、2021年，全国千亿房企将超过40家，2022年仅余20家。 ry<}DK<u XdXS^QA .s "7u"d4h-:( 房企各梯队集中度逐年下降，房企梯队分化及行业竞争加剧；央国企及部分优质民企韧性强，强者恒强、稳者更强。 X0J]6|du. mJ#B<I'
OCoRcrAx 2022年房企融资总量下降38%，年底政策回暖下迎来融资小高峰，2022年以来央企房企及优质民企成为了融资主力。2023年一季度仍是债务到期高峰期，海外债务规模缺口继续拉大。 ?&bVe __ 0}3'h#33= /[|md0, ▶ 分化主导，以自身禀赋穿越周期 'm.XmVZL% ?
Gu_UW -O q=J; 2023年，上海、杭州、合肥、深圳、成都、北京、西安、广州、长沙、苏州等城市有望在二季度率先筑底，先低后高，规模回暖，城市基本面仍是区域市场穿越周期的最有力保障。 7]+'%Uwu) yeh adm\ qSs^}eN sA7K ;J}) 房企将重构新的开发模式：项目封闭制、透明融资、预售制变化、分类管理。 tfU3 6 PR KPvYq?F>4 $ {H&Q* 市场止跌在即，即将完成筑底，悲观者正确，乐观者前行。 pzp"NKx i Zvw3C%In 1$!K2=%OXj PART02 ^oZs& +z 寒冬＞破冰＞向春 dg@/HLZ v-]-wNqT [A/ +tv 克而瑞集团苏常区域总经理、克而瑞苏州房产测评首席分析师戈文问先生以《行至水穷处▪坐看云起时》为主题进行了演讲。 #1l S\! m&vYZ3vK[ %^BOYvPx 分析解读苏州城市发展的新篇章，市场迭代的新变化，客户需求的新气象，趋势与格局的再创新等。 WX$^[^=HC rMFf8D(Y 79f
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pB 在戈文问先生的解读中，我们可以看到2023年苏州房地产市场的深度调整将进入新的篇章。 %3B>1h9N f v7g93
D,R2wNF ▶ 城市发展新篇章 =1B&d
[3; 扬长处补短板苏州城市价值进一步提升 E
MbI\=>yS ▶ 市场迭代新变化 n ylIP */ 深度调整期下的市场挑战与新生
"S} hcAL/ {Q3#]Vu ,,-3p#P bw 变化1：四限一再放松，但底线还在 o sH,(\4_ 苏州的楼市政策工具箱已经用尽，四限政策全方位宽松，利率已达历史低位，但仍有边际放松空间。 @ dU3d\!} 4'e8VI0 u e2nfp *y@]zN PD 变化2：土拍超级分化，价刷新高与量创新低并行 C jb p- 成交楼面价14600元/㎡创历史新高，土地成交建面和金额均处于低位，市区土地拍卖忽冷忽热，近80%的土地以底价成交，整体溢价率处于历史低位，地方国企成为拿地的绝对主力军，少数民营企业拿地，城投托底的土地多，入市时间慢，开发能力弱，未来整体入市节奏会比较慢，合作机会会更多。 v=^)`C6Ma V0 &QEul ;SP3nU )) 变化3：新房市场迎来十年以来的低谷期 ZQ8 Aak 供求量均处于历史低位，全年推盘量基本减半，供应14000套，去化率47%，均为历史低位，苏州核心板块基本即开即清，次核心板块韧性较强，大多数去化都超过50%，其他板块基本全线低迷、去化艰难。 y#W8] <dS" 5r Sth.& 0-O.*Q^ `6F8Kqltr 变化4：刚需客群收入锐减，二手房进入高库存时代 oU6g5 挂牌量上升，价格大幅回落，市场进入长期盘整，政策鼓励需求增加，实际累积风险加剧。疫情封锁和经济下行，首当其冲的是对刚需客户的冲击，导致二手房成交创历史新低，从而拖累新房交易；市场仍旧以改善主导，园区、姑苏、新区以房换房格局基本形成。 s,q!(\{Pv {oC 69n: f3&//h8 变化5：国企挑大梁，民企巧谋生 .-*nD8b 地方国企成为拿地主力，大型民营企业几乎退出土地拍卖，越来越多深耕苏州的品牌民企曲线谋生，短期内市场将继续以国央企直接拿地开发、城投+品质（含民企）房企合作两类为主。 ^]K)V VL1z$<vVXt LOo# Q&\ksM 变化6：产品进阶，大平层爆发，限价以来，苏州好产品元年
/]>{"sS( 土地出让精细化要求，产品规模加大，装修配置更优，板块定位定型趋势明显，带动产品品质普遍提升，核心区域顶级产品频出，产品竞争日趋激烈。 *wx^mB9 #FM 'S| O!yn
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变化7：县市内外向型分化城市市场梯度明显 &BR?;LD 土地市场：全线低迷，地方国企托底为主，成交大幅萎缩，昆山、太仓土地价格结构性上扬，常熟、张家港价格下跌。 DEp:
vlW@ Bd[}A9O[ 新房市场：环沪城市韧性相对较强，昆山均价呈现结构性上涨趋势，昆山跌幅较小，太仓其次，常熟、张家港同比下跌约30%-40%。 QVhB HAw ,6)y4=8 L AH,F[ vS ▶ 客户需求新气象 :Bc;.% 购入时机与产品选择趋向多样化 P"VLGa )y Y;% bhT]zsBK 2023买房吗？ 9~ af\G 2023年，随着时间的推移，愿意进入市场的客户数量会逐渐增加。改善客群先出手，二季度刚需客群增加，学区房群体受报名时间的影响，上半年需求高于下半年。 %'<
qhGJ j;vaNg|vQ I[Y?f8gJ 谁打算买房？ ? +!?$h 从市场数据和客户调研两个维度，改善类客群是市场需求的主力军。 T}On:*& tq93 2M4
M_uij$1- 选择买哪里？ \ 'b- ;exH 市场低迷背景下，核心板块市场火爆，四大新城板块吸引力提升，成为改善客群和部分刚需客群的首选。 OOwJ3I >]> X;g|-< >,1LBM|0u [K QZH Ie 产品怎么选？ .U
{JI\ 0\ ;a:E.c hi dweg*7 更注重“综合价值”：地段价值论依然通用，产品品质提升至第一梯队； GDntGTE~sk 9(]j
e4Cn ]d(}b>gR~( 更注重“差异化”：业态和定位的差异化才能吸引目标客户； 4 ETVyK|
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VJ 更注重“适配性”：对功能需求、空间感取舍、附加值设定有更高要求； 9)X<}*(qo \`x'g)z(i 8h 2?Q 更注重“品质控”：对精装质量有更高要求； .;s4T?j@w 14zzWzKx >iV(8EgB S 更注重“生活运营”：社区内部景观和配置，通过生活场景运营满足客户需求； MQu6 Tm H ;I' ["k% )2hoO_ l: 更注重“确定性”：行业震荡客户特别在意确定性； m#p^'}]!; [ V~bo/n Wn5]2D\vkT 超过40%的客户只考虑购买现房，超过60%的客户表示更青睐国央企，改善客群是“新房拥护者”，刚需客群在价格拉动下容易分流到二手房市场。 O kXOV ~:Nyv+g,$ $ Q4b~ ▶ 趋势格局再革新 W1(zi P'6 城市发展与市场衍变推动行业重构 djM=QafB:C p:))ne:7 zvj\n9H 板块格局预判 ~ VKXL,. 从“点到面”重塑板块价值：轨交、产业、商业等城市规划发展将影响未来房地产市场格局和客群选择。 Q 0q$ZK6C VVOt %d : Tl?yG F 9NAlgET 政策预判 a#=-Aj- ▪土拍政策力度维稳，集中供地“形同虚设” r8$TT\?~ ▪购房政策仍有松动空间，部分限购放松或将出台 :gC
2zv ▪价格限制将继续放宽，有望进一步突破预计限价 &n
wg$z{Y ▪信贷端继续宽松运行，房贷利率有望继续下行 FT=>haN [5-5tipvWp ?i"FdpW 地市预判 `$HO`d@0*R ▪政策严控城投举债拿地 <NO~TBH F +f+yh0Dj ▪核心地块继续发挥主导作用 =%`" ▪央国企仍是一级市场的拿地主力军 p,/^x ~m3a ▪二级市场上优质民企代建，小股操盘层出 /|f]L9)2< ▪城投开发能力或将倒逼提升 ualtIHXK) cCs:z 6h%(0=^
95/C 4q 房市预判 V}?5=f'
2023年市场成交预计前抑后扬，全年供求双增，核心板块放量，板块需求端持续分化。 m~A/.t%= 限价放松将带来整体均价的上涨，板块价格梯度越来越明显，倒挂空间将收窄，上半年价格“稳”，下半年局部有一定上涨压力。 \8ZNXCP g(^l>niF: &9> d 县市预判 :h@:F7N _ 昆山继续一枝独秀，太仓稳中回升，常、张保持低位。 ,8 seoX^ ai RNd~\ cCIEG e6 于购房者2023年建议 98"N UT 尽早买房、尽晚卖房，苏州楼市值得长期看好，买房窗口期在上半年，卖房下半年或更佳。 `1gsrHi4N lVHJ}(<'p 3IIlAzne; PART03 YzqhFFaj. 房产测评权威榜单发布 xC( PH?_ t~Ax #H oZCO$a 本次论坛的另一重头戏是《克而瑞苏州房产测评权威榜单》的发布。 HYS7=[hv6 Qd&j~cG@ \9DTf:!4Z VTU-'q 克而瑞苏州房产测评以克而瑞房价数据库的海量数据，结合克而瑞多年大数据研究作为基础，立足购房者视角，推出“2022年度苏州价值企业”和“2022年度苏州价值楼盘”，相信这对购房者有比较强的实际指导意义。 " fdG5|NJe nYH
k~<a =v8q 获得“2022年度苏州价值企业”的有： t! tBN t$J -6dW
△以上排名不分先后 <G ={V fr Y9N:%[ :>W
h pU7 荣膺“2022年度苏州价值楼盘”的有： a/1{tDA X9J^Olq
△以上排名不分先后 Nbda P {{ 2023年已经开始，政策面释放了一些积极信号。 p|%)uA3'/ Q XCI+Fcg _
kS us lz>hP 还有整整十天，就是二十四节气中的“大寒”，大寒意味着人间至此冬色尽。 "F&uk~ b$ +?8nY.~,' (DU{o\= 当严寒退去，生机勃勃的春天来了，一切美好都在来的路上。 9Z=Bs)- y. Y
`wi=( WG,{:|!E 让我们静待春暖花开、万物复苏的时候！
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