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楼主 发表于: 2023-01-13
, 来自:江苏省0==
VW4r{&rS ▣编辑：靓昆 h.t-`k 7 D}/vLw :v ▣来自：@克而瑞，@环沪楼事（kshm2271） HHsmLo c4 U4B( #2' wD)XjX 5XB H$&Td
T Rq6NB 2022年，对于楼市来说是极其艰难的一年。 yz8jw:d^- v_-d x DR<9#RRD 近期政策暖风袭来，历史的车轮将房地产又带到了一个关键的路口。 wAW5
Z0D ~Jz6O U*z CzEd8jeh7 2023年，楼市能否穿越周期，又将驶向何处？ 'q:`? nJ^ :6\qpex p.?rey<% 苏州楼市，能否在新的一年迎来新气象，全面复苏，迎来春天？ LSr]S79N1 ~R92cH> L )I.$=s 由苏州市房地产行业协会指导，克而瑞苏州机构、克而瑞苏州房产测评主办的《向春—2023年苏州房地产发展论坛》如期线上与大家见面。 B 0]~el "a U
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65Yv4pNL 克而瑞研究中心副总经理杨科伟先生、克而瑞苏常区域总经理、首席分析师戈文问先生为我们带来了对楼市的精彩解读，超过20000多名网友参加。 9zy!Fq ;;N9>M?b NHZz _a= PART01 s,&Z=zt0R 悲观者正确乐观者前行 J nM["Q=` _zi| WEi2=3dV ~FG]wNgS 克而瑞研究中心副总经理杨科伟以《2022年全国房地产市场解读与未来展望》为主题，发表了2022全国房地产市场总结，以及2023年房地产市场走势展望。 :X
(=z;B;N G*P#]eO ^3L0w}# |_@>*Vmg 回首2022年，中国房地产经历了前所未有的挑战。在多重超预期因素影响下，行业呈现出市场销售大幅下滑、多家企业债务违约、城投托底土地市场等特点。虽然总体政策趋势是稳信心，但受多种因素叠加影响，市场整体信心依然不足。 ,1o FPa{? OYTkV}tG %Y*Ndt 4
wcY? rE9 在迎接2023年房地产行业的新发展模式之下，正如需要修复购房者的信心一样，房地产行业在蓄力复原、寻找出路。 #'9HU2 }Ud*TOo ` _>X+ZlpU: 市场即将止跌，即将完成筑底。悲观者正确，乐观者前行。 8c^TT& 'AS|Z Rr/ vnZC,J ` 从杨科伟先生的解读中，我们看到了2023年全国楼市发展的新方向。 U|Ta4W`k\ ZX./P
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`&c kZiq ▶ 2022年政策三部曲2023年仍将加力宽松 ]|P iF+ _^%,x (M.&^w;`, 2022政策三部曲：松绑刺激购房者、保交付促复工、保企业化风险。上半年政策放松的效果并不好，三季度停工断贷成为政策的转折点，四季度政策转向保主体，银行授信、债券审批、股票增发全面推进。 N64dO[
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ahA[ 但从目前来看，多数房企融资难的基本面没有改变，预计2023年政策端仍将以稳市场+保交楼+多管齐下救企为主。 nk' s_a*Z sN01rtB(UT fHd#u%63K ▶ 行业规模重回2015 $C $V%5aA V{3x!+q -fW*vE: 2022年整个房地产市场规模回归到了2015年。 U>}w2bZ* ,M
^<CJ @O^6&\s> 全年百城新房成交量下降40%，二次探底，城市规模普遍下降，只有上海销量在增长，部分城市四季度出现“企稳”信号。 dE{dZ#Jfi ]Ntmy;Q K} X&AJ5A 重点监测城市热销项目的主要特点是价格低、地段好、部分学区加持、产品质量好、阶段性优惠等。 =R$u[~Xl2X } l} Bo.C t ) $:0 北上广二手房成交重回3年前，深圳跌至16年来的新低，断贷停工后津渝郑等“买旧不买新”，三季度二手房交易表现好于新房。 S w, +p Ig0VW)
@ O.M>+~Nw 土地成交规模同比下降近40%，“保底”成交仍是主流，溢价持续低位、流拍波动回落，多城成交量价同比大降，仅个别城市同比上涨。 ,u
hb~N< EaY?aAuS: kzUIZ/+ZL, ▶ 百强企业业绩降幅超40%稳者更强 ^'{F h"5 ]Wlco 8 \A#CQ5b 2022年，百强房企销售业绩下滑40%以上，与全国楼市下滑趋势一致。 eF -."1 scz&h#0V [MM~H0=s 7 CURhDdk 2020年、2021年，全国千亿房企将超过40家，2022年仅余20家。 m'=Cr ei e)?
.r9pA; a![{M<Y~ 房企各梯队集中度逐年下降，房企梯队分化及行业竞争加剧；央国企及部分优质民企韧性强，强者恒强、稳者更强。 YWO)HsjP ~H<6gN<j(. ^7WN{0 2022年房企融资总量下降38%，年底政策回暖下迎来融资小高峰，2022年以来央企房企及优质民企成为了融资主力。2023年一季度仍是债务到期高峰期，海外债务规模缺口继续拉大。 kxI
F#/8 a P@N)" 2E) -M9ds ▶ 分化主导，以自身禀赋穿越周期 l' E*=Rn pa E[rS\ nRZ]z( b 2023年，上海、杭州、合肥、深圳、成都、北京、西安、广州、长沙、苏州等城市有望在二季度率先筑底，先低后高，规模回暖，城市基本面仍是区域市场穿越周期的最有力保障。 8COGs WK RmeD$>7 SBk4_J/_ k:#!zK} 房企将重构新的开发模式：项目封闭制、透明融资、预售制变化、分类管理。 [
=9T*Sp )e=D(qd ;rGwc$?| 市场止跌在即，即将完成筑底，悲观者正确，乐观者前行。 W
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E ib5 寒冬＞破冰＞向春 @&3EJ1
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克而瑞集团苏常区域总经理、克而瑞苏州房产测评首席分析师戈文问先生以《行至水穷处▪坐看云起时》为主题进行了演讲。 & 4x}ppX 4ber!r JM *:LK8U 分析解读苏州城市发展的新篇章，市场迭代的新变化，客户需求的新气象，趋势与格局的再创新等。 x$.^"l-vX g<; q.ZylT o ! Ieb
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R 在戈文问先生的解读中，我们可以看到2023年苏州房地产市场的深度调整将进入新的篇章。 l<LP& (!7s E9rP
"W7K"=X ▶ 城市发展新篇章 Y^;ovH~ ve 扬长处补短板苏州城市价值进一步提升 m_?~OL S ▶ 市场迭代新变化 D4lG[qb 深度调整期下的市场挑战与新生 0oZ=
yh O1U= X:Zl I7vz+>Jr 变化1：四限一再放松，但底线还在 ):6 8%, 苏州的楼市政策工具箱已经用尽，四限政策全方位宽松，利率已达历史低位，但仍有边际放松空间。 uLL]A>v R +yH7v5W z2_*%S@
"ESwA 变化2：土拍超级分化，价刷新高与量创新低并行 Ky!Y" 成交楼面价14600元/㎡创历史新高，土地成交建面和金额均处于低位，市区土地拍卖忽冷忽热，近80%的土地以底价成交，整体溢价率处于历史低位，地方国企成为拿地的绝对主力军，少数民营企业拿地，城投托底的土地多，入市时间慢，开发能力弱，未来整体入市节奏会比较慢，合作机会会更多。 pnowy; #@9/
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变化3：新房市场迎来十年以来的低谷期 Fa Qe_; 供求量均处于历史低位，全年推盘量基本减半，供应14000套，去化率47%，均为历史低位，苏州核心板块基本即开即清，次核心板块韧性较强，大多数去化都超过50%，其他板块基本全线低迷、去化艰难。 L~rBAIdD vrhT<+
q +_?hK{Ib" 8:c-k|CX 变化4：刚需客群收入锐减，二手房进入高库存时代 ]}-7_n#cC 挂牌量上升，价格大幅回落，市场进入长期盘整，政策鼓励需求增加，实际累积风险加剧。疫情封锁和经济下行，首当其冲的是对刚需客户的冲击，导致二手房成交创历史新低，从而拖累新房交易；市场仍旧以改善主导，园区、姑苏、新区以房换房格局基本形成。 Sw8] EH6 r6MMCJ|G 3G)# 5 Lf< 变化5：国企挑大梁，民企巧谋生 7u S~MW 地方国企成为拿地主力，大型民营企业几乎退出土地拍卖，越来越多深耕苏州的品牌民企曲线谋生，短期内市场将继续以国央企直接拿地开发、城投+品质（含民企）房企合作两类为主。 ?GoR^p #p l|~A#kq vMi ;+6'n> Jr
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变化6：产品进阶，大平层爆发，限价以来，苏州好产品元年 D3Ig>gKo?m 土地出让精细化要求，产品规模加大，装修配置更优，板块定位定型趋势明显，带动产品品质普遍提升，核心区域顶级产品频出，产品竞争日趋激烈。 "$Z= %.3Q Vod\a 5c qo90t {|c Ustv{:7v 变化7：县市内外向型分化城市市场梯度明显 nQX:T;WL@ 土地市场：全线低迷，地方国企托底为主，成交大幅萎缩，昆山、太仓土地价格结构性上扬，常熟、张家港价格下跌。 uk< 4+x,2) hk(ZM#Bh 新房市场：环沪城市韧性相对较强，昆山均价呈现结构性上涨趋势，昆山跌幅较小，太仓其次，常熟、张家港同比下跌约30%-40%。 &Fz b6/ B:;pvW] i
&Tbz ! ▶ 客户需求新气象 uGf@ 购入时机与产品选择趋向多样化 _"Dv
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i !*F1q| R 2023买房吗？ H1pO!>M
2023年，随着时间的推移，愿意进入市场的客户数量会逐渐增加。改善客群先出手，二季度刚需客群增加，学区房群体受报名时间的影响，上半年需求高于下半年。 /yDz/>ID\ 5,Jp[bw{H{ c)TPM/>(p 谁打算买房？ *v
jmy/3 从市场数据和客户调研两个维度，改善类客群是市场需求的主力军。 h:b)Wr nX6u(U |"X*@s\' 选择买哪里？ 8rnwXP BN 市场低迷背景下，核心板块市场火爆，四大新城板块吸引力提升，成为改善客群和部分刚需客群的首选。 N _kMK 7u -p%eq2 Z58 X 5" (Du@ S 产品怎么选？ Zw
2 6 IXMop7~ LvH 4
{B 更注重“综合价值”：地段价值论依然通用，产品品质提升至第一梯队； =\&;Fi] =V, mtT DbBc
Q% 更注重“差异化”：业态和定位的差异化才能吸引目标客户； a?I=
!js }W C[$Y_@ &=@IzmA 更注重“适配性”：对功能需求、空间感取舍、附加值设定有更高要求； KVoS
C @w !=*g@mg F sQ UM~HD\a 更注重“品质控”：对精装质量有更高要求； Ex Y] Sdx 9N#_( uwt E<{
R.r 更注重“生活运营”：社区内部景观和配置，通过生活场景运营满足客户需求； rKe2/4>0X !1jBC. G1 Go`vfm"S 更注重“确定性”：行业震荡客户特别在意确定性； q TRsZz@ lLX4Gq1 ,uSMQS-O'4 超过40%的客户只考虑购买现房，超过60%的客户表示更青睐国央企，改善客群是“新房拥护者”，刚需客群在价格拉动下容易分流到二手房市场。 oA7tE u n$MO4s8) XO>KZV7) ▶ 趋势格局再革新 LiC*@W 城市发展与市场衍变推动行业重构 4M=]wR; rT=rrvV3g m4[ ;(1 板块格局预判 FZ{h?#2? 从“点到面”重塑板块价值：轨交、产业、商业等城市规划发展将影响未来房地产市场格局和客群选择。 [SjqOTon{ j nkR}wAA (+w*[qHe h"[AOfTE$ 政策预判 f&N gS+<K$ ▪土拍政策力度维稳，集中供地“形同虚设” =J]&c?I ▪购房政策仍有松动空间，部分限购放松或将出台 A9KET$i@v ▪价格限制将继续放宽，有望进一步突破预计限价 .Yamc#A- ▪信贷端继续宽松运行，房贷利率有望继续下行 >2y':f O 5N#aXG^9 A]_7}<<N 地市预判 pQyK={7?` ▪政策严控城投举债拿地 lF<] 8m%F N~nziY*C,* ▪核心地块继续发挥主导作用 + RHS!0 ▪央国企仍是一级市场的拿地主力军
^rB8? kt ▪二级市场上优质民企代建，小股操盘层出 HDz5& 7* . ▪城投开发能力或将倒逼提升 *^pR%E . w49t9~ f%A;`4 `q #>a\>iKQ2q 房市预判 6g U96Z 2023年市场成交预计前抑后扬，全年供求双增，核心板块放量，板块需求端持续分化。 pE3
?"YO 限价放松将带来整体均价的上涨，板块价格梯度越来越明显，倒挂空间将收窄，上半年价格“稳”，下半年局部有一定上涨压力。 SJlr53 ^)470K`%) : p1u(hflS 县市预判 7zl5yK N 昆山继续一枝独秀，太仓稳中回升，常、张保持低位。 ^Y?k0z k`
cfG\;r ^L ,K& Jd 于购房者2023年建议 1>.Ev,X+e 尽早买房、尽晚卖房，苏州楼市值得长期看好，买房窗口期在上半年，卖房下半年或更佳。 DcS+_>a\{l lwR<(u31e ]]HNd7Vh PART03 W Tcw 4 房产测评权威榜单发布 ;_XFo&@ FBG4pb9=~ ]HbY 本次论坛的另一重头戏是《克而瑞苏州房产测评权威榜单》的发布。 av(6wht8
> ^O7 !@5 9) [ XN={ 克而瑞苏州房产测评以克而瑞房价数据库的海量数据，结合克而瑞多年大数据研究作为基础，立足购房者视角，推出“2022年度苏州价值企业”和“2022年度苏州价值楼盘”，相信这对购房者有比较强的实际指导意义。 3h]g}&k i}(LqcYU Mg+2.
8% 获得“2022年度苏州价值企业”的有： A_rG t?i s `e{}\
△以上排名不分先后 0RzEY!9g+ M^A48u{,"
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U'{ 荣膺“2022年度苏州价值楼盘”的有： C;v.S5x S0 $8@"~=
△以上排名不分先后 "6A
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q\ 2023年已经开始，政策面释放了一些积极信号。 {aZ0 ; RCJ|P~* (xycJ` N ?C]vS_jAh 还有整整十天，就是二十四节气中的“大寒”，大寒意味着人间至此冬色尽。 g%o(+
d }ZYd4h|g\z {.`vs ;U 当严寒退去，生机勃勃的春天来了，一切美好都在来的路上。 zE* li`@ =&6eM2>P JhYe6y[q 让我们静待春暖花开、万物复苏的时候！
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